2007-2008年度北京公寓市场研究报告
北京XXX房地产经纪有限公司
二○○八年一月
目 录
第一部分2007年全国房地产宏观市场分析 2
1. 2007年房地产市场运行特点 2
2. 2007年房地产市场调控措施与分析 4
3. 2007年房地产市场若干影响因素分析 5
4. 2007年相关公寓的土地计划解读和宏观政策分析 7
第二部分2007年北京市公寓市场状况分析 9
1. 总体概述 9
2. 供给状况分析 10
3. 需求状况分析 18
4. 成交量状况分析 21
5. 价格状况分析 23
6. 区域发展状况分析 25
7. 投资状况分析 39
8. 二手房市场状况分析 42
第三部分2008年北京市公寓市场预测 47
1. 2008年全国房地产市场预测 47
2. 2008年北京市公寓市场供给预测 48
3. 2008年北京市公寓市场需求预测 49
4. 2008年北京市公寓市场价格预测 50
第一部分2007年全国房地产宏观市场分析
1. 2007年房地产市场运行特点
1.1 全国房价涨幅分析
2007年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高，8月份，新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，二手住房销售价格同比上涨7.9%，部分热点城市房价上涨连续保持两位数
我们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。一方面，供给量大幅度下滑。2007年1-6月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积2.8亿平方米，同比增长21.5%；房屋竣工面积1.5亿平方米，同比增长11.1%；截至6月，住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。以北京为例，新建商品住房供应自2005年以来持续减少，批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米。另一方面，需求快速膨胀。资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市，也造成需求骤增
1.2 土地供应量分析
近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。根据建设银行研究部的报告，2001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地
1.3 各种需求分析
在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。一是改善型需求。高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越高，据对某城市调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比例一般达到60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到60%以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。二是婚龄人口对住房的需求。受传统的成家置业理念的影响，新组建家庭购买住房的需求刚性较强。三是城市新增常住人口的住房需求。近年来，我国正处于城市化进程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。四是城市拆迁导致的刚性需求。目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加。五是父母提前为子女购房的需求。在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学，甚至读高中的子女购房的
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