万豪国际公寓推广策划案 报送：北京德润房地产开发有限公司 呈送：北京亚豪房地产经纪有限公司 C B D 概叙 CBD即英文(Central Business District)的简称,最早产生于20世纪二十年代的美国，中文译为商务中心区。这些地区一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。除此之外，CBD还有其更深刻的内涵： 第一部分：宏观分析1、有利于投资开发商： 在这里开发的房地产，能以比其他地点几倍 的高价销出，有巨大的利润空间； 2、有 利 于 购 买 方：购买了该区域房产的投资者，不论是自用还 是出租都有利； 3、有 利 于 经 营 者： 用这里的房产从事经营，单位面积收益率最， 成本最低； 4、有 利 于 消 费 者： 在（CBD）这里，消费者可以买到他想要的 任何东西，而支出则最少。对国内来讲，CBD是一个中心城市对外辐射的核心桥头堡； 对国外来说，CBD是一个进入中国中心城市的门户。 伴随着中国加入世贸组织，将有大批跨国公司、金融机构进入中国，建立它们的总部，引发众多行业聚集，这必然对中央商务区的高档办公环境产生大量、持续的需求。一个好的CBD规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是 CBD区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且是中心城市的标志。在此对国内外知名CBD进行简要介绍：1、纽约曼哈顿82、巴黎拉德方斯区11 3、东京新宿13 4、香港—中环 中环广场1517 5、上海 CBD19 6、深圳 CBD北京CBD的规划范围是：东大桥路（西）——西大望路（东）、朝阳北路 （北）——通惠河（南）之间约3.99平方公里的区域。在此范围内，国贸、 汉威、嘉里、航华大厦等高档写字楼内早已云集了摩托罗拉、惠普、道琼 斯、韩国三星等数家国内外知名大公司。边界的交通条件，浓厚的商务氛 围，快速的信息传递渠道，已为北京CBD的崛起构筑了天时与地利。新经 济环境赋予CBD新的内涵。为适应全球化电子商务的要求和信息化社会的 特点，未来北京中央商务区的建设将在继承传统CBD特点的基础上，向多 功能、全方位、网络化、一站式服务的方向发展，以最先进最完备的设施， 最全面最快捷的服务，营造面向二十一世纪北京CBD的新形象。一个充分 体现中国特色与信息社会完美结合的现代化中央商务区将最终展现在世人 面前。 北京 C B D 21 22 23 附：传统CBD与现代CBD的比较分析 24 第一章：项目整体分析 第一节：项目概况 第二部分：微观分析 1、历史渊源： 由于种种原因，万豪国际公寓由最初的六栋30万㎡的综合商务区 缩减为现在的两栋，而与其配套的相关设施也随之缩减，在消费 者心目中产生 不小的影响。 2、地理位置： 地处长安街华彬大厦西侧，紧邻国贸、赛特商圈，大交通相对比 较方便，周边配套成熟。 3、 户型面积： 万豪国际公寓主要以大户型为主，主力户型为160㎡/套；200㎡/套 ，与其他长安街沿线在售项目相比，单位面积稍大一些。 25 4、现阶段售价： 万豪国际公寓目前处于全面入住阶段，现销售单价在12000元/㎡， 与周边竞争项目相比价格处于相对平行状态，价格优势不明显。 5、配套设施： 项目在建筑规模及相关配套方面仍处于劣势，已有的会所也未投 入使用。 6、 其他： l园林绿化没有特色 l道路交通主干线环境比较差 l项目口碑在市场中形象不高 项目整体品质比较一般，特色较少 26 万豪国际公寓处于北京市规划的CBD核心区西侧，近临长安街，南接通惠河，交汇于国贸商圈和赛特商圈，周边高档写字楼林立，大型商场、酒店及各种娱乐场所更是遍布四周，共同形成北京市的商业“不夜城”。 第二节：区域市场概况 27 28 此次调研主要针对周边大区域内几个具有代表意义商圈 （燕莎商圈、朝外商圈、建国门商圈）的竞争项目展开， 具体调研结果如下： 第一节：销售市场 第二章：区域租售市场分析 29 ● 通用时代 ● 建外SOHO ● 建国国际公寓 ● 旺座中心 ● 东方瑞景 一、竞争项目个案分析 30 二、竞争项目销售综合分析 1、户型面积和车位配比