北京房地产市场
最新发展趋势及最新市场展望
深圳市联冠地产顾问公司
二00七年12月
第一部分最新房地产相关政策及影响
最新被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行的五次加息，更是前所未有

关键词：土地增值税
国家税务总局1月16日晚颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，伴随着《通知》的出台，最新房地产行业调控也拉开了序幕。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算

点评：在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化，虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，并且房价是否受影响，主要取决于供求关系

土地增值税清算政策的房地产市场三大影响
该项政策的出台，我们认为对房地产行业和企业有三个方面的影响：
1.会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率
国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院138号令），财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。根据土地增值税的征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值额不超过扣除额50%的部分按30%征收，超过50%－100%的部分按40%的税率征收，超过100%－200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。按照这种征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税，对其它项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税

土地增值税计入主营业务税金，如果严格征收，这会降低上市公司的主营利润率，从而降低净利润

2.政策影响房地产公司的项目购并
目前房地产行业已经进了产业整合周期，这种整合主要是通过企业间购并与项目收购完成的，如万科收购南都就是典型例子。房地产公司或者项目购并的目的主要是收购土地资源，快速增加土地储备，购并过程中在建项目与土地储备的溢价是不可避免的，高额的土地增值税将极大打击项目购并积极性

3.政策显示了政府从严调控房地产的决心和立场
从最近政府禁止建设部放宽“90平米”普通住宅标准和国税总局出台该项政策，都可以看出政府严格调控房地产的决心和从严执行既定政策的决心。在加强了税收监管以后，我们认为诸如加强转让环节的税费征收、两年没有开发的土地收回等等严厉的政策都会逐步实施

关键词：物权法
最新3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自最新10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性

点评：物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，
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