2017-03-10 复地元墅项目营销策划报告 谨呈：北京康堡房地产开发有限公司引言世联对开发商目标的理解 复地在新政下的既定战略扩展计划——战略重心的有序扩散 第一层面：重点城市，上海、北京，不可或缺的重点发展对象 …… 复地北京别墅开发思路：稳健发展、有特色、做“复地之墅” ——摘自复地（集团）华北区总经理张春华接受《地产观察》杂志记者采访全文结构图 北京别墅市场基本格局 亚北市场分析 项目本体分析 项目目标客户分析 营销突破方向探讨第一部分北京别墅市场基本格局1、对北京别墅市场的基本认识 开发时间长 量足够多 北京的别墅市场是怎样的？ 格局已形成 客户认知已细分2、北京别墅市场战区图 西 山 板 块 京昌板块 中央别墅区板块 亚北板块西山板块 卖资源中央别墅区板块 卖投资京昌板块 卖产品亚北板块 卖产品3、亚北市场的地位 目前北京别墅项目竞争最火爆的主流市场 已经成为北部中产阶级的聚集地 各项目资源相近、陷入细节竞争 品牌开发商竞相进入——首创、保利、复地、北辰第二部分亚北市场分析亚北代表项目位置图 保利·垄上 纳帕溪谷 长河玉墅 水印长滩 渡上 麦卡伦地 东方普罗旺斯 温哥华森林 威尼斯花园 塞纳维拉 汤HOUSE 壹千栋 1、亚北市场战区图2、亚北市场竞争格局演变 橘郡最初市场很小，进入者是市场的发现者。 纳帕溪谷市场有吸引力，于是出现一个新的竞争者。 温哥华森林第三个加入竞争者，并开拓一个细分市场 13 先入者 挑战者 细分领导者 2001-2003年216 区域市场竞争格局演变 市场领导者向细分市场投放类似产品，竞争行为使市场得以扩张 先入者 挑战者 细分领导者 2004年2Other渡上区域市场竞争格局演变 市场持续增长，正在形成被分割、渗透的格局 麦卡伦地 先入者 挑战者 细分领导者 2005年2东方普罗旺斯 Other渡上 长河玉墅 保利垄上 壹千栋被分割、渗透市场格局的特征 增长疲软、超竞争已经分割了市场、每个品牌的潜在容量遭到损害 成熟竞争的市场，竞争者数量的增长将企业引向低盈利性的目标利基 市场开始出现细分 总 供 应 量 4 5 0 3 套 总 消 化 速 度 5 6 4 套 / 年 6 5 5 套 小 户 型 销 售 速 度 474 套/年 占 总 速 度 的 84 % 竞争 面积 区间 可售 存量 413 套， 占总 可售 存量 63.1 % 独栋产品未来推售量：3303套 竞争面积区间预计未来推售量：980套亚北市场面积箱体图 保利·垄上 纳帕溪谷 温哥华森林 OtherVilla渡上 长河玉墅 复地元墅 26 127 22 9072 112 112 9334 52 230 280 350 35100 50 150 200 250 300 500 600 地上建面 （平方米） 89 56 191 350 400 450 62 550 29 69 264 623 345 238 160 供应量（套） 地上建面300-350平米的独栋别墅和300平米以下的小独栋别墅产品 为目前在售项目的主力产品在市场中占有很大的份额 21 亚北市场竞争面积区间的总价箱体图 保利·垄上 纳帕溪谷 温哥华森林 OtherVilla渡上 长河玉墅 100 200 300 400 500 600 700 800 总价（万） 275-350万的独栋别墅为目前区域主流产品 22 亚北市场竞争面积区间的销售速度箱体图 保利·垄上 纳帕溪谷 温哥华森林 Other渡上 <230m2 281~350m2 350m2 面积区间 2.8套/月 6.5套/月 10.4套/月 0.6套/月 5.7套/月 2.3套/月 1.3套/月 5套/月 3.8套/月 3套/月 0.8套/月 1.6套/月 0.4套/月 231~280m2 2.8套/月 主流面积产品销售速度较快 23 本项目所处的竞争态势 以面积和总价进行划分，本项目处于板块内竞争密集区 市场未来的持续放量，意味着本项目面临持续竞争 市场充分竞争，依靠自然增长消化现有存量挑战很大 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看