1 闵行电动工具厂初步调研评估 市场拓展部 2月29日目录 内部建筑调查 出行入口调查 商业定位建议 区域环境调查 赢利模式分析区域环境调查 交通环境 电动工具厂位于闵行区江川 街道鹤庆路900号。 距离人民广场——35公里 距离莘庄枢纽——15公里 距离虹桥机场——25公里 距离奉贤南桥——10公里 主要交通动线： A4高速公路（莘闵奉高速） R5轻轨交通（莘庄-闵行开发区）区域环境调查 区位环境 区域性消费商圈，老闵行江川路街道本地消费 2公里半径内消费人群具有30万规模 沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚 生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化 千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心 区域环境调查 区位环境 A1:交大闵行校区 A2:电机高专 A3:成教二中心 A4:电力工业学校 B1:闵行中学 B2:闵行二中 B3:闵行三中 B4:闵行四中 B5:闵行五中 B6:交大实验学校 B7:教研所附属学校 C1:江川路小学 C2:闵行小学 C3:华坪小学 C4:鹤庆小学 C5:碧江路小学 C6:瑞丽路小学 C7:汽轮小学 C8:昆阳路小学 C9:启智学校 D1:闵行一幼 D2:闵行四幼 D3:鹤庆幼儿园 D4:景谷一幼 D5:景谷二幼 D6:新华幼儿园 D7:重型厂幼儿园 D8:华江幼儿园 D9:苗苗幼儿园 D10:跃进幼儿园 D11:红旗托儿所 D12:昆阳路托儿所 江川路街道教育设施丰富，师生约5万商业环境 区域环境调查 碧江路商街已成型 街区处于满租状态 门面租金3.5元/㎡.日 餐饮、娱乐、休闲、康体为主要产业 沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚 生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化 千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心 总体状况 内部建筑调查 占地面积53703㎡（约合80.6亩） 产证建筑面积44714㎡ 主要建筑物43栋 其中：电动工具厂拥有15134㎡产权 具易电动工具厂拥有29580㎡产权 主要建筑 内部建筑调查 ①办公楼 ②食堂 ③浴室 ⑤仓库 ⑦金工车间 ④新生产大楼 ⑧电机大楼 ⑥铸造车间 ① ② ③ ④ ⑤ ⑧ ⑦ ⑥挑高建筑 内部建筑调查 普通层高厂房建筑 层高<6米挑高建筑 层高6米挑高建筑 经过初步勘察： 厂区内标准厂房面积23880㎡ 挑高厂房面积10368㎡ 超挑高厂房面积10466㎡ 挑高厂房占47% 若按挑高厂房面积折算系数1.6 超挑高厂房面积折算系数2.2计算 则实际可利用面积约合63495㎡其他说明 内部建筑调查 厂房内部建筑其他说明如下： 有5栋建筑为加固承重厂房，内布置有行车 厂区布局规整，未发现附加搭建建筑 老化建筑较少，除特殊厂房和办公大楼外， 厂区基本由砖混建筑构成 目前厂内80%区域已封存，20%尚在生产使用 行车车间 挑高仓库 普通车间 封存车间现状开口 厂区主入口地势特征 厂区目前开口于鹤庆路 引桥面高于厂区地面约1.5米 引桥临厂段由2.5米高围墙隔挡 地块西侧紧邻君临六六公寓 主入口拓宽说明 引桥段延伸至大门口 沿鹤庆路拓展开口需地势提高 拓宽开口涉及引桥中段开口 出行入口调查 君临六六公寓 引桥抬高栏杆 西侧裙商 主入口西侧开口 出行入口调查 君临六六公寓 富仕名邸 龙腾阁酒店 富仕名邸裙商 厂区西侧开口的假设难成立 厂区西侧为富仕名邸与君临六六 公寓的住宅社区 目前沿碧江路街区商业满租 若寻求开口,势必与居民公用道路 恐引起纠纷及安全问题 综上所述,西侧开口难度高北侧开口 出行入口调查 ⑤ ④ ③ ② ① ⑤ ④ ③ ② ① 厂区北侧外临道路 少量民宅和空地 竹港河水闸管理所 打通①②可贯通出口功能布局 商业定位建议 打造体育运动主题园区 引进六大创意服务业态 餐饮服务区 中央商务区 体育健身区 文化娱乐区 衍生服务区 健身旅社区客户定位 商业定位建议 面向江川街道5万师生、沿轨道交通辐射客源作为消费对象经营说明 经营方式分三种，即联营、成品招租和半成本招租 联营业态 ——体育场馆和体育衍生品销售两单元，计20000㎡。拟采用与专业体育服务商、品牌经销代理商进行联营合作经营模式开发。投资费用各担50%。 此部分经营收益约合1.5元/㎡.日 半成品招租业态 ——指健身旅社（经济性酒店），计4000㎡，该单元由我司提供框架，由经济性酒店专业运营商负责后续的施工装饰一切费用的框架 此部分经营收益约合0.8元/㎡.日 成品招租业态 ——剩余36000㎡建筑均建设至标准化设施交付经营商户做二次装修，改造造价均由我司承担 此部分经营收益约合2.5元/㎡.日 支出说明 支出费用由4大块构成 1、场地租赁费：按0.6元/㎡.日市场价格估算（依据产证面积计算） 2、开口疏通费：按约3000㎡空地和少量民宅给予一次性补偿670万元（按照150万元/亩土地费估算） 3、改建建设费：按场地改造标准1000元/㎡计算 4、经营管理税费：取营业税5.55%，管理费5%计算 赢利模式分析 经营方式 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看