目 录 一、市场调研 二、业态规划 三、办公、住宅分析 四、招商策略 五、业务执行 市场调研 1、滁州概况 滁州市位于安徽省东部，长江三角洲西部边缘，习惯称皖东。市境自东南向北分别与南京市、扬州市、淮安市毗邻。滁州市临江近海，承东接西，区位优越，交通便捷。京沪铁路，合宁高速公路，蚌宁高速公路穿越市境，市区距南京市直线距离约50千米，属于南京都市圈内伙伴城市，一小时车程可达南京禄口机场。 滁州市辖琅琊区、南谯区，天长市、明光市和全椒、来安、定远、凤阳4县，总面积1.33万平方公里 附：2007年滁州主要经济指标 滁州市拥有较好的区位条件，但整体经济实力并不看好，不仅和苏南地区有着较大的差距，即便在安徽省内来说，也远远落后于马芜铜，甚至不如淮北等皖北城市。 滁州的机会： 虽如此，滁州市还是有着较好的市场发展机遇，随着国家对于产业结构调整步伐的加快，苏南地区产业转移，和“泛长三角”概念的提出，滁州将迎来一次重大的发展机遇，如能利用好此次机会，滁州将迎来一次发展良机，本案也能拥有更为优越的市场条件。 观点： 滁州拥有较大的市场发展潜力，值得投资 2、滁州房地产市场概况 2.1、住宅房地产概况 1）开发量：滁州的房地产市场总体发展速度较快，从2005年起进入迅速发展期，众多楼盘相继建造推出，截止2008年8月，据不完全统计滁州房地产销售存量达到80万，包括在售、将售项目。 2）普通住宅的均价从2005年的1600元/平方米提升至2008年的3400元/平方米。 3）区域： A、中心城区，南谯北路、天长路。 B、城北片区（老城区，南谯区），南湖公园、北湖公园间。 C、城西片区（琅琊区），丰乐北路东西沿线。 D、城南片区（靠近滁州开发区），清流西路南北。 E、城东片区（靠近城东工业园），扬子路南北 滁州部分住宅楼盘概况表： 住宅市场小结： 1、滁州房地产市场正处于发展阶段，整体市场还不够成熟。 2、滁州市住宅市场发展平稳健康，市区整体价格在3200—3800元/平方米，有少数楼盘房价已达到4000元／平方米，故房价的升值潜力巨大。 3、物业形态仍以多层为主，小高层、高层在滁州接受度不高，消费的需求还需引导。 4、小面积房比较受欢迎，各主要楼盘内小于90平方米的户型销售去化速度很快，许多滞留户型大部分为105-115平方米的房子，而120平方米以上户型销售也还算理想 滁州住宅市场再分析： 滁州住宅市场在近四个月来国内房地产整体低靡的大环境下，截止2009年1月有以下几个特点： 1、价格： 丰乐路周边以及市中心的均价一般在3400～3700之间，与四个月前相比较，略有下降。 2、去化率： 据不完全统计，市区每个在售楼盘的平均去化率大约为80%，且都是在2008年9月份之前销售的，自此之后去化甚少。 3、租赁市场： 80～100㎡的中装全配两房，地段不同，租金差异较大。一般在地段较差地区，约为350～500元/月；同样房源，在市中心区域（如丰乐路、南谯路、天长路等）则达到650～850元/月 小结： 滁州市民固有的消费心理为习惯于购买现房，对期房缺少认同度，而目前并不被看好的市场大环境则加剧了这种消费惯性。对于主要客户为当地居民的楼盘来说，在滁州，即便期房在价格、优惠幅度上会比市场上同等条件的现房难于销售。 龙景象观点： 本案要更多地顺应当地居民的消费心理和习惯，制定开盘时间时，应考虑尽量缩短开盘时间与交房日期的间隔 2.2、商业房地产市场概况 南谯北路与天长路为滁州市区的中心商圈，随着政府建设新滁州的规划方针，此区域已经渐渐取代老城区成为滁州商业的新高地，是滁州最为繁华的地段，商业业态齐全，包括吃喝玩乐，一应俱全。 滁州的商业地产仍处于发展阶段，以传统商业为主，缺少业态规划，大型综合性商业广场稀缺，市民的消费还需要引导。 项目周边商业项目部分列表： 滁州商业各业态比例： 商业市场小结： 1、本地以传统商业为主，缺少新型的大型购物广场。 2、本案所处位置靠近滁州商业新中心，靠近南谯北路、天长路。 3、本案所在地丰乐路以传统业态尤其以餐饮为主,而且多为中小规模居多，缺少大型、知名中西式餐饮。 4、本案周边有较多的住宅社区，但次处居民购物还需前往1.5公里外的市中心，消费购物相当的不方便，所以，我司建议本案商业定位为： 满足周边居民日常生活消费的一站式购物中心 商业市场再分析： 1、本地以传统商业为主，缺少有特色的专业市场。 2、本地商业仍处于发展阶段，缺少业态规划，对于当地居民的消费心理把握度不够准确。 3、本地市场很难看到二手商铺的转让、出租，整体来看，滁州商业市场潜力较大， 4、滁州市区商铺（主要为住宅小区的底商）的均价在16000-18000元/㎡，四个月前相比，略有小幅上涨。 5、由于滁州作为内陆三线城市，全球金融危机对其影响有滞后性，暂时还未有显现，但是在1-2年后，也就是本案进入市场时金融危机的影响有可能才显现，所以需谨慎入市。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看