贵阳高尔夫三号地二期地块 营销执行报告汇报案
深圳市开元思创房地产顾问有限公司 6月
营销目标
从三号地二期开始铺垫贵阳高尔夫别墅发展之路
实现别墅形象与贵阳高尔夫品牌的结合
使三号地二期成为贵阳度假别墅物业的领跑者
山水豪宅——资源利用
利用项目周边良好的景观自然资源，围绕景观作为基础打造豪宅
特点
·周边良好的自然资源作为项目主要卖点； ·产品及生活方式专一化； ·局限于景观炒作，缺乏概念； ·依附于地块价值做独立项目炒作，局限于常规技术；
大社区豪宅——累积发展
利用大社区，积累品牌形象，拉低容积率，博取利益最大化
·强势品牌带动规模化生产，规模化营销； ·产品成熟。配套完善； ·主要做社区文化和生活方式； ·豪宅品质缺乏支撑，局限于打造经济型豪宅；
主题豪宅——主题整合
将各种主题资源集中在一起，经过精加工与精包装，调制出符合市场口味的产品
·以某主题为中心的专业开发模式； ·个性鲜明，形象突出； ·产品专一化； ·主题概念炒作，但局限于一个主题性阵地；
功能豪宅——高科技利用
利用高科技技术，打造高科技人性化居住功能产品，市场先驱者
·豪宅区良好的氛围，配合高科技建筑打造； ·市场化先驱，国内市场接收度相对较低； ·专业化、品牌化路线；
豪宅模式
我们客观的认为，作为一个传统的山水豪宅项目，无论是从销售或者品牌的形象，三号地二期都是一个重要的截点，而本次汇报的目的就是找到影响这个截点的重要因素所在

三号地二期必须面对的发展问题——
品质发展论
营销发展论
竞争发展论
贵阳豪宅物业发展格局
乌当板块 代表项目：仁恒别墅 泉天下
中心区板块 代表项目：中天.御熙谷
小河板块 代表项目：山水黔城 大兴森林别墅
南湖板块 代表项目：南浮宫.御园
贵阳豪宅格局
供应竞争的发展
数据研究： 贵阳市目前在售的别墅项目主要是及推出尚未能完成销售的项目，新增项目只有泉天下·国际公馆。但从市场的角度，相对于贵阳的市场需求，供应量仍然是较大的，后市存在压力市场竞争加剧。 竞争关系： 目前贵阳市场未售的别墅存量接近过400套。如果加上即将推出的别墅项目以及金阳的两个大型综合住宅小区景怡园和金龙国际花园也都将推出别墅产品，那么目前贵阳市场的别墅供应量很有可能突破1000套！
资源竞争的发展
有山景资源的项目： 中天·御溪谷 山水黔城 泉天下·国际公馆 福宅 有湖景资源的项目： 中天·御溪谷 福宅 有城市景观的项目： 仁恒别墅 南浮宫·御园 交通便利的项目： 中天·御溪谷 山水黔城 大兴森林别墅 仁恒别墅 泉天下·国际公馆 南浮宫·御园 福宅
品质竞争的发展
形态一致化： 以在大社区内地 段较佳的位置开发连 排及独栋别墅为主， 多为居住型的别墅， 风格也多是欧式；产 品的同质化造成了市 场竞争的激烈。 容积率不一 其容积率多在0.5 以上。高容积率及低 定位的产品，形成了 别墅进入门槛较低， 也是形成供需失衡局 面的原因之一。 本项目 绝佳的自然环 境、高档次的产品定 位，容积率仅为0.4， 在低端产品充斥的贵 阳市场中将会是一个 亮点。
营销竞争的发展
资源营销： 中天·御熙谷 山水黔城 大兴森林别墅 泉天下 南浮宫 产品营销： 大兴森林别墅 仁恒别墅 南浮宫 人文营销： 中天·御熙谷 山水黔城 泉天下 品牌营销： 中天·御熙谷 山水黔城 大兴森林别墅
贵阳山水豪宅发展格局
天然山水
人工山水
乌当板块 代表项目：仁恒别墅 泉天下
中心区板块 代表项目：中天.御熙谷
小河板块 代表项目：山水黔城 大兴森林别墅
南湖板块 代表项目：南浮宫.御园
格局

贵阳山水资源丰富，可以用来开发别墅的区域较多，别墅开 发四面开花，形成小河、乌当、中心区、南湖四大板块。 经济型居家概念别墅供大于求，造成贵阳别墅市场结构性失 衡，呈现供大于求的局面。 产品品质参差不齐，营销手段方式多样
风险
机遇
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