本报告要解决的核心问题 目标制定及项目核心价值 利润最大化 客户群界定及分析 本案要达到的目标卖点挖掘该地块接受度项目优劣势、价值定位 客户群来源界定客户群心里分析价值观 项目附加值入市时机营销策略定价策略 报告的整体思路 项目属性界定和目标 区域市场情况及地块情况 物业发展建议 营销策略制定 项目定位 客户群界定及分析 本地市场情况及地块情况 对市场情况的了解及地块的了解将会是我们成功的基础 万州经济情况 结论： 1－11月，全区消费品市场继续保持稳定增长，市场运行呈良好发展态势。全区累计实现社会消费品零售总额101.8亿元，同比增长23.2%。分地域看，城市实现零售额76.7亿元，同比增长23.7%；农村实现零售额25.1亿元，同比增长21.8%。分行业看，批发零售贸易业实现零售额83.4亿元，同比增长21.4%；住宿餐饮业实现零售额16.3亿元，同比增长35.4%；其他行业实现零售额2.1亿元，同比增长12.3% 由以上统计分析看，万州的经济增长相比去年同期的较大，说明去年的经济危机对万州的影响并不大 （以下数据出自万州区统计局统计口径） 1-5月房地产市场情况 房地产开发投资54302万元同比↑19.6％ 商品房施工面积326.7万平方米同比↑28.2％ 商品住宅施工面积283.4万平方米同比↑29.3％ 商品房竣工面积5.5万平方米同比↓3.5％ 商品房销售面积41.9万平方米同比↑20.7％ 商品房销售额96966万元同比↑52.4％ （以下数据出自万州区统计局统计口径） 结论： 说明09年房地产市场销售火爆，开发量及销售量都有所增加，竣工面积减少则是因为08年的市场情况导致开发量不大，因而09年竣工面积有所下降； 区域市场情况 本案所处的片区基本归纳为观音岩 前景 北滨路牌楼路段将会有130000方的拆迁，将会扩大本区域的住房需求 北滨路牌楼路段北滨公园政府将会作为本年度重点项目开发 政府规划该区居住8万人的目标逐渐完成 早期万州规划的高档住宅区，如欧典花园等代表性楼盘 交通： 距高笋塘5.2公里 距鞍子坝客运港5公里 距深水货运港4公里 距万州火车站5.8公里 距高速公路7.3公里 距五桥飞机场15.6公里 结论：该区域交通四通八达，通往各处都比较便利 产业配套开发 万州汽车贸易专业市场和正在形成的五金建材专业市场 有部分已经形成的成熟生活社区，生活设施等基本完善 观音岩是万州以前定位的比较高档的住宅区域（如欧典花园、万山国际） 结论：以上综述说明该区域具有一定的开发及居住热度和条件 竞争对手情况 御景江城 国成江山龙苑 银河学林上城 金泉阳光花园 房地产市场分析小结－发展阶段，健康稳定，经济持续增长和居民收入的提高将促进房地产行业持续发展 对本项目有利因素 经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展，投资逐年上升 万州房地产随着市中心开发量增加，中心城区土地资源将成为住宅供应稀缺区域，因此开发重点会逐步扩散到周边区域； 今天政府旧城改造计划将会继续加大，区域前景看好； 对本项目不利因素 房地产价格目前上升过快，使得市场未来价格提前被透支； 新国十一条将会影响到市场的销售火热度，小部分项目已出现退房现象，市场随时可能将会出现持币观望的状态； 市场分析 地块基本情况 项目地块位于万州区牌楼街道办事处原石峰村石峰八九社，土地现状有一定高差，整个地块呈不规则的菱形，周边无大型污染厂矿，环境相对比较生态自然，项目目前交通正在逐渐完善，随着御景江城社区的日渐成熟，会给项目带来完好的商业配套设施以及居住人气； 地块东侧即正前方为其他开发商的用地，正好挡住本案的观江面，对本案的景观资源产生了很大的影响 西边为金龙山脉戴家岩斜坡，斜坡有表层的泥土的流失，需要治理； 南边为观音岩，周边有农贸市场、超市、餐饮店等；随着商业北路的通车将会给本案带来很大便利性； 北边为兴茂御景江城，目前社区已经基本成熟，会给本案带来良好的居住人气和氛围；配套有新世纪超市、永乐火锅、美食一条街等； 地块外部环境（周边） 北 南 西 东 项目宗地 综述： 该区域有一定的开发热度及居住人气 项目位于沙龙路二段西侧，地块呈不规则的菱形； 项目周边商业：大型超市、美食一条街、餐饮店等生活配套，； 交通比较便捷； 前面观江面有遮挡；且周边自然景观资源较少； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看