岭南世家·财神街项目二期定位建议 一、前期市场 二、项目选址 三、项目定位 四、Mall规划建议 五、经营管理 前期市场 一、城市概括与经济环境的分析 1.1珠海城市概括 □珠海是我国南方的一个海滨城市和经济特区 □珠海是我国重要的口岸城市 □珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市 □珠海的经济总量居全省第10位，但人均GDP达6.11万元，居全省第3位；人均的旅游收入、实际利用外资、投资、消费、出口、城乡居民储蓄存款均位居全省前列 1.2经济运行简况 2008年前三季度经济运行的主要特点： 一）农业低速增长。 二）工业增速持续下行，幅度逐渐加大。 三）投资增速持续回落，实业投资出现负增长。 四）市场消费实际增幅回落。 五）商品房施工面积突破千万，销售面积却大幅萎缩。 六）外贸出口继续保持良好增势，但实际利用外资形势不乐观。 七）财税收入增幅高位回落，信贷投放有所增加 总结：受到国际金融风暴，物价指数上涨，国家宏观调控等因素影响，全市整体经济发展有所减缓，人民生活、消费模式与习惯相应发生变化 二、城市规划概括 2.1整体布局 “主城区－次中心城－外围新城－中心镇”构成 2.2市政交通 《珠海市主城区道路交通规划》方案提出，主城区要尽快打造高效的环形快速路网，包括：建立珠海大道接九洲大道快速通道；建立三台石快速走廊；建立梅华路快速通道；增加南北向的主要干道，为香洲、吉大以及拱北片区之间的交通提供快捷的联系，将兴业路向南延伸，经隧道穿过和尚顶延伸至水湾路，再经昌盛路与三台石路快速接通，形成快速环路 城市化进程加速前进 未来的珠海价值一一呈现 2.3发展方向 三、人口结构与消费需求 2007年上半年珠海全市总人口已经达到了187.6万（其中户籍人口97.3万）人。在人口总量、出生人口略有增加的同时，政策外出生减少，政策生育率上升，综合节育率上升。为全年人口计划的顺利实施打下了一个良好的基础 3.1人口普查 3.2就业结构 （一）从业人员在三大产业的分布逐步优化 （二）制造业和批零贸易、住宿餐饮业成为吸纳从业人员的主要行业 （三）非公有制企业成为吸纳就业的主力军 （四）从业人员区域分布差异较大 （五）珠海人口教育占就业比例与珠江三角主要城市比较 从业人员在三大产业分布仍然有待于进一步优化，高素质就业人员总量偏小不利于社会和经济各方面的发展。毕竟，社会和经济发展的核心，说到底是人才的竞争 3.3就业人员的分布 香洲区是我市主城区，在资源、人口、社会发展水平等，都相对优越于西部的斗门和金湾区，从业人员也相对集中在主城区，高素质就业人口在主城区所占比重也比较大 3.4消费需求 （一）恩格尔系数 珠海市2008年上半年恩格尔系数34.1，同比下降了３．２个百分点 恩格尔系数的下降既昭示着珠海人民生活水平的提高，又表明消费品市场兴旺，消费结构更趋向于全面小康的生活 （二）城镇人均消费水平 珠海人比以往更敢花钱了 人们更讲生活质量 四、商业体系 4.1、商业中心分布现状 （一）商业中心基本聚集在香洲主城区,主城区商业中心“离心”分布且各具特色. 商业中心主要在城市人口密集的区域形成，一般以零售业发达为主要特征。 老香洲商业群：狮山、香湾、翠香街道办辖区范围，是珠海城市旧区，也是传统商业的源头，本地居民较为集中，以本地消费为主，形成香洲、南坑二个区级商业中心，故称“老香洲”商业群。吉大商务以旅游服务中心，拱北以商贸中心：前山建材、汽车城，处前山街道办辖区范围，是我市建材和汽车销售集中地 4.2、整体商业市场研究 香洲商圈 香洲区是珠海行政中心、文化中心；商业气氛较为浓厚、成熟 吉大商圈 高尚金融商务区，聚集了众多高档写字楼和各行各业的精英人士 拱北商圈 拱北区作为珠海市政府重点发展的商贸中心和交通枢纽中心 前山商圈 前山区域以工业、专业集散为主体的区域，中高端消费缺乏支持 4.4珠海酒店行业简述 酒店市场特征： ■珠海的酒店远未饱和 ■珠海酒店平均开房率递增 ■游客增多酒店需求量上升 珠海酒店分局主要集中在拱北、吉大区域，而且档次较高；香洲与前山较少，而且无档次，无主题；未来珠海高速发展让前山、香洲带来酒店业的潜力空间与机遇 总结 ■买家对于市区内主要路段/街道的商铺进行追捧，而其他二线路段/街道的商铺则缺乏热点支撑；以致于造成不同区域间的商铺价格差距进一步拉大； ■珠海市商业经营市场，并未随物业市场的升势而转热；形成租金上升幅度缓慢，进一步拉大租金收入与投资金额的比例； ■商铺租金受到几大行业迅速发展而得到支撑（包括：物业代理、桑拿/娱乐、汽车销售、餐饮等行业）；但随着物业代理市场的回落，以及桑拿/娱乐、汽车销售、餐饮等行业出现饱和等因素，将会出现短暂的市场调整； ■买家继续追捧临街商铺，对于商场内铺位的热度则较低 ■为适应未来珠海经济发展需求、高档次酒店仍然受到市场欢迎 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看