陕西润翔置业有限公司 西安正尚-盛世家合项目商业策划定位及规划报告 目录 1.序言 ....... 4 1.1 项目名称 .. 4 1.2 项目背景 .. 5 1.3 开发商 .... 5 1.4 假设 ...... 6 1.5 本投资价值分析报告的目的和依据 .... 7 1.6 报告说明 .. 7 1.7 策划报告思路 .......... 8 1.8 项目主要经济技术指标 .. 9 1.9 项目简介 . 10 2.【正尚-盛世家合】项目商业部分市场环境调查报告 ... 11 2.1 宏观发展规划及区域发展规划 ....... 12 2.2 地产业相关政策研究 ... 14 2.3 项目立地环境特征 ..... 17 2.4 交通组织及其他城市设施调研 ....... 18 2.5 人口家庭特征调查 ..... 20 2.6恩格尔系数27 3.【正尚-盛世家合】项目商业环境调查数据报告 ....... 29 3.1 消费者动向调研及分析 . 30 3.2 经营者动向调研及访谈 . 41 3.3未央区（经开区）商业项目调研及分析50 4．【正尚-盛世家合】项目环境调研分析报告 .......... 61 4.1 区域发展条件分析 ..... 61 4.2 项目所在区域市场条件分析 ......... 62 4.3 商业定位的分析推断思路 ........... 63 4.4 项目引入零售业态的综合分析 ....... 64 4.5 项目引入餐饮业的可行性分析 ....... 65 4.6 项目引入休闲娱乐业态的可行性分析 . 66 4.7 项目引入娱乐业态的可行性分析 ..... 67 4.8 项目引入专业市场业态的可行性分析 . 68 4.9 项目引入文化、金融、服务配套业态的可行性分析 . 69 4.10 业种业态组合的可行性分析 ........ 70 4.11 区域商业市场未来发展趋势分析 .... 71 4.12 重点竞争针对分析 .... 72 4.13 分析结论（项目立地开发发展方向）77 陕西润翔置业有限公司 西安正尚-盛世家合项目商业策划定位及规划报告5. 【正尚-盛世家合】项目商业定位及业态组合方案 .... 78 5.1 经开区正尚-盛世家合商业项目商业定位 .......... 78 5.2项目整体定位 .......... 79 5.3项目消费者定位 ........ 79 5.4项目客层定位 .......... 80 5.5项目功能定位 .......... 82 5.6项目投资者定位 ........ 84 5.7总体商业商业辐射范围定位 .......... 88 6. 【正尚-盛世家合】项目商业规划 ..... 89 6.1各种业态组合方案 ...... 89 6.2项目总体规划 .......... 90 6.3项目南区规划 .......... 91 6.4项目北区规划 .......... 94 7．【正尚-盛世家合】项目操作建议 ..... 99 7.1 项目整体租售策略 ..... 99 7.2项目租售定价策略 ..... 107 7.3 项目整体租售比例评测108 7.4 项目主力店策略 ...... 109 8．【正尚-盛世家合】项目财务评价 .... 110 8.1评价方案的选择和依据 . 110 8.2项目投资于成本费用估算 ........... 115 8.3资金使用计划 ......... 116 8.4投资进度计划 ......... 118 8.5项目销售进度安排及销售收入 ....... 119 8.6项目资金使用计划及资金筹措 ....... 122 8.7经济效益分析与评价 ... 123 8.8项目经营收入分析与评价 ........... 125 9、正尚-盛世家合】项目风险分析 ...... 131 9.1项目风险分析 ......... 131 9.2风险规避和控制措施 ... 132 9.3退出机制 . 133 10.【正尚-盛世家合】项目投资分析总结136 11.附录 .... 137 结束语 ..... 161 陕西润翔置业有限公司 西安正尚-盛世家合项目商业策划定位及规划报告1.序言 1.1 项目名称 项目名称：正尚-盛世家合（以立项后核准的项目名称为准）。 项目地址： 西安市未央区，北二环以北，玄武路以南，北二环与规划路交汇 北区商业 规划范围 南区商业 规划范围 陕西润翔置业有限公司 西安正尚-盛世家合项目商业策划定位及规划报告项目位于西安市北郊太华北路以西，凤城四路以北、长青二路以南、东十里铺村以 东；项目整体分南区和北区，南北区分界线为凤城五路，整个地块南北长约635米，东 西长约286米；总用地面积为231.757亩，地上总建筑面积565347平方米， 其中商业规划总用地面积约34179.7㎡，商业总建筑面积约为126495㎡。 1.2 项目背景 “正尚—盛世家合”小区项目，是西安市发改委和经济适用房领导小组批准立项的 经济适用房项目，已列入2010年西安市经济适用房建设计划。该项目位于西安市北郊太 华北路以西，凤城四路以北、长青二路以南、东十里铺村以东，总用地面积为231.757 亩，地上总建筑面积565347平方米，建筑密度为34％，容积率4.6％，绿地率38％。该 项目开工建设也是市委市政府落实中央下达的各地保障性住房建设目标的重要组成部 分。 2011年6月28日，由市建总公司承建的西安市重点保障房项目正尚——盛世家合 大型经济适用房小区开工奠基仪式隆重举行。西安市副市长钱引安、市住房保障和房屋 管理局局长延锡铭、集团公司副总经理宋杨、市建总公司总经理梁雁等相关领导和部门 出席了此次开工奠基仪式。 随着西安市副市长钱引安的一声号令，开工奠基仪式在彩旗 飞扬、锣鼓喧天声中正式开始。 集团公司副总经理宋杨在开工仪式上作为参建单位领导致辞时表示：建工集团作为 国有建工企业，对参与建设政府保障性住房负有义不容辞的责任。我们一定将“创时代 精品，建满意工程”的原则，作为项目建设的目标方针。绝不辜负市委市政府和广大人 民群众对我们殷勤期望，将该项目建成为质量过硬、结构优良、环境优美、配套设施齐 全的现代化小区，为新北城的发展，乃至国际化大都市的建设做出积极地贡献。 1.3 开发商 陕西润翔置业有限公司简介 陕西润翔置业有限公司 西安正尚-盛世家合项目商业策划定位及规划报告陕西润翔置业有限公司成立于2002年9月，注册资本金为1000万元人民币，以经 营房地产开发、物业管理为主，同时还从事楼宇自动化、安全监控、消防监控等楼宇弱 电系统工程的设计、施工、建材、装饰材料、照明器材、空调末端设备的经销。 公司成立之初，于2002年10月与长庆油田地产集团公司达成合作协议，成立了由 陕西润翔置业有限公司控股的西安建源房地产有限公司，开发建设了“兴盛园”住宅小 区，项目占地262亩，总建筑面积49万㎡，其中包括一个四星级的《正尚大酒店》。总 投资达14亿元人民币，目前一期工程17栋住宅楼约26万㎡已封顶，销售告罄。一座建 筑面积约4万㎡的四星级商务酒店正在建设中，同时，二期工程也已开工建设。 公司另一开发项目：正尚国际金融中心已于取得了西安市国土资源局经济技术开发 区分局挂牌出让的50.292亩国有土地使用权出让合同。拟规划建设一个以国际甲级写字 楼为主，配套建设超五星级酒店、酒店服务式公寓以及购物中心、国际俱乐部等具有高 品味文化内涵、设施齐全的城市综合体。 拟规划建设一个以国际甲级写字楼为主，配套建设超五星级酒店、酒店服务式公寓 以及购物中心、国际俱乐部等具有高品味文化内涵、设施齐全的城市综合体。我公司开 发的“润翔小区”经济适用房项目，占地231亩，总建筑面积56万㎡，总投资约15亿 元人民币，已进入实施阶段，项目建成将为西安市中低收入家庭提供3544多套住宅，为 我市全面建设小康社会、构建和谐社会做出贡献... 1.4 假设 本报告编写过程中GVA设定了如下假设： 假定本报告期间及预测期内，中国市场及西安市场不会发生重大的政治、经济及灾难 变动； 假定人民币汇率持续平稳； 陕西润翔置业有限公司 西安正尚-盛世家合项目商业策划定位及规划报告1.5 本投资价值分析报告的目的和依据 本投资价值分析报告目的：是为了投资者及投资商在投、融资领域投资商确定项目 投资做出理性的决策 本投资价值分析报告依据：主要对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地 理位置、资源和能力、SWOT、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算 等进行分析研究，反映项目各项经济指标，得出科学、客观的结论。 1.6 报告说明 1. 本报告书主要针对陕西润翔置业有限公司所需要的项目商业策划定位及规划。 2. 我们在此强调，对于未来市场需求、商业趋势、物业价格、租售的估计是对未知事物 的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的 事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改 变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 3. 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影 响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、产权的抵押、限制和其他障碍等。该 报告并没有包括上述这些因素。 4. 因此，我们认为该报告中的分析知识预示性的，对于贵方或任何第三方在融资、购 买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分许而引起的任何损失和损害，我们不 承担任何责任。