绿城玉兰花园别墅开盘工作报告 2015.5 目录背景分析 2014年黄石楼市整体成交(含大冶、阳新） 成交面积为2356948平米；成交套数为21375套，成交均价4548元/平米。 黄石港区 成交面积为473380平米；成交套数为4038套，成交均价5214元/平米； 经济技术开发区 成交面积为410896平米；成交套数为3886套，成交均价5186元/平米； 西塞山区 成交面积为115219平米；成交套数为1007套，成交均价4673元/平米； 下陆区 成交面积为67571平米；成交套数为554套，成交均价3992元/平米； 铁山区 成交面积为7814平米；成交套数为72套，成交均价3675元/平米。 大冶市 成交面积为1022576平米；成交套数为9475套，成交均价4125元/平米。 阳新县 成交面积为259492平米；成交套数为2343套，成交均价3328元/平米。 说明：数据来源于黄石房地产信息发布平台. 2014年全年黄石港区年成交套数为4038套 市场数据 黄石市整体库存面积（含新增）为1581552万㎡，存量套数（含新增）13597套。 黄石港区 结转面积199285.99㎡，1393套；新增面积269919.13㎡，2508套。 西塞山区 结转面积159810.73㎡，1467套；新增39060.44㎡，455套。 下陆区 结转面积69813.07㎡，566套；新增20155.96㎡，211套。 铁山区 结转面积35297.64㎡，304套。 经开区 结转面积788213.26㎡，6693套。 说明：数据来源于黄石房地产信息发布平台，大冶市、阳新县、鄂州花湖镇、浠水散花镇，不在统计范围。 静态市场去库存化需要11个月左右的时间（预售口径），周边市县的分流明显 市场数据 2014年万达广场领跑黄石楼市，对本项目的流量干扰明显 市场数据 说明：数据来源于黄石房地产信息发布平台，排名信息数据存在滞后性 万达广场对本项目有明显的价格干扰，而仁智山水是本项目最大竞品 竞品分析 尽管自身品质超群，但在市场环境及客户抗性上，现阶段很难实现溢价 市场角度：万达广场住宅部分从一期开盘价5900元/㎡跌倒如今的4500元/㎡均价（高层），不过一年半的时间，极大的拉低了项目所在区域的价格预期，在万达广场动辄8.5折的优惠诱惑下，本项目的售价和相应的折扣率也被迫拉低。与此同时，项目最大的竞品，仁智山水也持续降价，目前实际成交均价已由一期入市的11000元/㎡降低至目前的5600元/㎡（多层洋房），一定程度的分流了本项目的小高层目标客户。 万达广场，C区住宅3月28日首开,推出C1号楼186套，主推面积103、110、128、139平米。交2万抵4万，成交价格4600-5600元，销售约60%。二期B栋住宅打9折，再打98折，相当于8.8折，折前均价5500，折后4800元，低楼层没有了，仅剩高楼层。 产品角度：万达之所以能领跑黄石楼市，得益于相对较低的售价和丰富的产品面积段，从87㎡的两房到138㎡的四房，涵盖了刚需到首改的全部产品。本项目属于阶段结构性断货，中小户型匮乏，阻拦了部分客户的置业需求。新推的13#高层，从89-137㎡共计5个户型，从小三房、标准三房再到大三房，补充了产品空缺。 客户角度：项目原定于2014年11月底交房，截止目前，尚未实际交房。客户存在一定情绪，一定程度上影响了老带新的进度 项目背景 以价换量，并基于产品特性的主题诉求 项目背景 销售方面：以万达广场为代表的典型项目具有售价低（低于市场预期）、货量大（潜在供应约1000套）等特点，其成交周期普遍在一周左右，因此，项目将要面临“以价换量”的重要抉择，与此同时，集中开盘已不具备客观条件，相对而言，“平推+小步快跑”是合适的销售策略。 推广方面：本项目前期推广主要以“品牌”、“品质”、“园区”、“服务”、“公益”等价值点对外诉求，考虑到13#高层产品普遍赠送面积较多，可改造空间较大，88-137㎡的面积区间中共有5个户型，从小三房、标准三房、大三房一应俱全，符合目前主流市场需求，其中88㎡户型通过空间优化可改造为三房，我们抓住这个特点，推出了“88㎡轻奢三房，绿城首开”的推广主题 花径路施工进度缓慢、周边棚户区改造进度缓慢、项目无优质教育配套对口 客户抗性 项目基地 村镇级小学，设施陈旧 水泥混凝土路面部分完工项目概况 项目规划用地面积【30.7】万平方米，总建筑面积为【77】万平方米，分【5】个分期开发，由【44】幢高层、【44】幢法式排屋及【70】栋法式别墅组成，地上总建筑面积为【614586】万平方米，【8236】户，容积率【2.0】 项目概况 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看