-华纳文化（陕西）发展有限公司- 2015年5月 锦尚名城项目市场调研报告 项目整体分析 西安市和高新区整体量价分析 PART1 西安市和高新区整体量价分析 西安市整体量价分析 高新区整体量价分析 西安市整体量价分析 商品房供求关系 近期“3.30”政策，以及央行的降息等，促进了西安商品房的销售，从4月来看，供求结构失衡有所缓解，但整体市场库存量超过3600万㎡，较大。 4月西安商品房市场新增供应面积达133.64万㎡，环比上涨23.79%。 但从整体看，西安商品房仍有超过3600万㎡的存量，“去库存”依旧是未来的重点。 4月原本就是商品房销售的传统旺季，再加上“3.30”利好政策发布不落地，本月成交138.30万㎡，环比上涨19.10%。本月市场供求比值为0.97，供求结极失衡有所缓解。 西安市整体量价分析 商品房成交分析 商品房市场成交量仍处于稳步增长状态，但较3月价格有所下滑，再加之当前实体经济面临较大下行压力，对市场有不利的影响。 4月全市商品房成交量为138.30万㎡，环比上涨19.10%，与2014年同期相比，市场成交量也保持稳健增长的态势，上涨了6.71%。 4月全市商品房成交均价为7131元/㎡，较3月有明显的下滑，下降了5.27%；但与2014年同期相比，仍上涨4.21%。 月全市商品房成交总金额为98.62亿元，环比上涨12.83%。4月市场成交量继续明显回升态势，有效弥补了价格下降对市场的影响；同2014年同期相比，成交金额上涨了11.18%。 4月在一系列利好政策的刺激下，西安商品房市场看见幵触及到“春天”。后期伴随“降准、降息”等货币政策的颁布不执行，对房企项目开发和置业者购房都有一定将积极的促进因素。但也需要看到，当前实体经济面临较大的下行压力，对房地产，特别是商服类产品的开发不销售，会产生不利的影响。 西安市整体量价分析 商品房分物业面积比较 中央各项利好政策主要针对住宅，特别是改善型需求；但实体经济的低迷，客户投资信心严重不足而离场，直接影响商服类产品的成交。 4月住宅成交面积占比出现明显增长，增加了近10个百分点达到88.9%； 与此同时，商业、办公产品成交量较3月却出现大幅下滑，占比分别只有7%和4%。 对于市场存量分别超700万㎡和340万㎡的商业和办公产品，未来仍面临严峻考验。 西安市整体量价分析 商品房分物业均价比较 从4月来看，商业和办公成交均价分别环比上涨10.71%和18.54%，但是市场住宅存量巨大和实体经济压力，导致住宅均价环比下降0.49%。 备注：此表单中数值为本月与上月差值（红色代表上涨、绿色代表下降） 本月住宅成交均价为6721元/㎡，环比下降0.49% 本月商业成交均价为11662元/㎡，环比上涨10.71% 本月办公成交均价为8473元/㎡，环比上涨18.54%。 西安市整体量价分析 住宅供求关系分析 从4月来看，传统销售旺季，利好政策刺激下市场明显增长；成交量大幅上涨，但市场去化压力依旧明显。 本月成交量达到122.93万㎡，环比上涨33.73%，同比上涨6.80%，市场增长明显。 本月供应量为83.66万㎡，环比下降19.23%。本月市场供求比值为0.68，住宅类产品去化压力有所缓解。 但从近一年的市场数据看，住宅供求比值仍为1.21，供大于求的局面依旧存在，不能盲目乐观。 西安市整体量价分析 住宅供求关系分析 在“3.30”利好政策下，住宅成交呈现明显的上升态势,特别是改善型需求得到释放,但多数开发商处谨慎态度,增加优惠力度,整体价格处于稳定状态。 4月商品住宅成交量为122.93万㎡，环比上涨33.73%。 4月商品住宅成交均价为6721元/㎡，环比小幅下降0.49%。 4月商品住宅成交总金额为82.62亿元，环比上涨19.10%。受成交量明显上涨的影响，成交总金额回升突破80亿元；与2014年同期相比，也增加了近9亿元成交金额 西安市整体量价分析 总结 从整体市场来看，商品房市场库存量较大，供求关系失衡，供大于求。 从15年前一季度来看，住宅市场库存较大，价格相比有所下降，商业、办公价格上浮幅度较小。 从15年4月来看，中央下发一系列政令，促进房地产去化，有效的缓解供求失衡，但由于实体经济压力较大，对去化有影响，没有明显的销售热潮出现。 15年上半年，开发商持续以走量为主，价格短时间内难以有大幅度回升，以快速去化库存抢占市场先机。 启示： 项目做好细节服务以及后期物业服务，促进快速去化，减小风险。 后期项目应建设与周边差异化较大的产品，户型、园林、景观等，应有自己的亮点，提高项目品质，已达到快速去化，迅速回笼资金。 中央利好政策陆续出台，市场无明显变化，产品后期打造应实现快速回笼资金为目的，减少资金压力。 。。。。。。以下略