摘要

随着我国经济的不断发展,房地产业俨然已成为经济发展不可或缺的组

成部分,作为对国计民生有重要影响的综合价值高的产业,它具有自身的产

业特点,一方面,对于社会经济的发展具有很强的敏感性,受经济发展的影

响较大;另一方面,它又属于收益与风险均在高位的产业,而且受很多不确

定因素影响。正是基于这种自有的产业特点,因而风险管理对房地产项目的

开发经营具有重大的影响,甚至决定着开发经营的成败。为此,要实现房地

产项目幵发经营过程中的风险管理,应当在整个项目开发的不同阶段,科学

地评估和判断各种风险,将在各阶段可能产生的变化趋势、因素、以及各种

风险状态等情况进行预测,事前釆取一定的合理措施,为提高房地产开发经

营效益,将各个阶段可能存在的风险尽量降低。而整个开发过程中的销售环

节,对于房地产开发企业尤为重要,因为它关系到房地产开发企业商业利益

的实现,以及能否在消费者中树立良好的企业声誉。由此,笔者发现,对销

售环节的法律风险管理研究,对于房地产幵发企业具有很强的现实意义,同

时也有助于房地产市场旳有序发展。

自上世纪90年代以来,商品房销售经历了热销一滞销一理性销售的这样

一个过程,房地产市场竞争日益激烈,特别是自2003年以来,随着宏观层面

上的经济政策、土地限制政策、银行贷款政策等限制政策的颁布,在房地产

开发、建设、销售、物业管理的各个环节,都使房地产开发企业面临综合实

力和规范运营能力的全面、严唆的考验,这些考验均可对应为相关的法律风

险,而这些法律风险又属于系统性风险,往往使房地产开发企业“一着不慎,

满盘皆输”。因此,更加理性和稳健将成为整个房地产业风险管理的新变化。

然而,房地产项目的开发经营包括众多环节,无论是项目前期的市场分

析、项目选址、项目分析与设计、资金筹集、项目用地申请、土地招拍挂、

及可能的房屋拆迁,还是中后期涉及的建设工程招投标、工程施工、房地产房地产幵发企业在销售过程中旳法律风险管理研究



营销与策划、物业服务等等,各环节都是相互联系的,这是一个动态且复杂

的过程,此过程中存在各种风险。风险大致可简单归纳为以下四方面:①宏

观经济调控的风险;②项目开发的法律风险;③市场变化的风险;④不可抗

力风险。四个风险中,除法律风险外,其余三个风险都是房地产开发企业无

法控制的,仅能作事先预测并尽可能地避免它发生。从一定程度上看,法律

风险是最容易控制和防范的,但也是最有可能发生旳风险。尽管大部分房地

产开发企业不希望各种法律风险发生,可是任何一个房地产开发企业,只要

在房地产市场中运作,那么,就会不无例外的需要面对各种法律风险。

法律风险是房地产开发企业多种经营风险中最易被忽视的一种风险,在

此,有必要提醒房地产开发企业在经营中,特别是在销售环节中注意识别法

律误区与盲点,以防范法律风险的发生,避免纠纷,减少损失。在整个房地

产开发经营流程中具有不同的阶段,首先,是项目立项、土地出让、办理规

划许可等前期一系列工作;其次,是工程建设具体实施阶段,即工程的勘察、

设计、施工;再次,是商品房的交易(含预售和现售);最后是物业管理。

房地产幵发企业在各阶段所面临的风险均是不相同的,但在操作层面的法律

风险,主要集中于工程建设实施阶段与商品房交易阶段。

房地产销售并非是相对稳定且静态的,恰恰相反,这个过程具有相当的

复杂性。因此,销售过程中,房地产开发企业应该对整个销售环节进行多角

度的审视与把控,同时,需要积极充分地发挥风险管理的作用,对销售过程

中存在和可能发生的风险予以评估、分析、处理,树立有效的风险防范意识,

建立安全高效的风险防范机制,这样才能使房地产开发企业妥当地处理相应

的风险,从而在激烈的市场上处于更有利的地位,最终顺利实现商业目的。

鉴于房地产行业资金密集型、开发周期长、政策因素影响大等特点,如忽略

房地产销售过程中存在或潜在的风险管理,后果不堪设想,轻者致使房地产

开发企业面临重大经营危机,重者可能直接导致企业面临生存问题。但是,

从目前我国房地产开发的现状看,大部分房地产开发企业均面临一个较为严

峻的问题,即忽略具体环节的管理问题,将精力主要着眼于开发。尤其是对

具体环节的风险管理工作忽略过多,主要体现在风险管理的意识淡薄、理念

落后,这将不利于防范、处理此过程中的各种风险,可能致使整个项目最终

的商业价值无法实现,进而导致项目开发失败。从另外一个角度看,房地产开发企业注重销售过程中的风险管理,特别是法律风险管理,则显得更为重

要。

经过调研发现,对房地产开发经营的研究中,主要的研究领域集中于开

发经营流程中的工程建设,以及项目开发中涉及的融资与税务等问题,譬如

关于土地管理制度的比较研究、房屋征收补偿与诉讼救济、建设工程施工合

同的法律操作、房地产项目融资法律风险管理等等,而对于销售环节中存在

的各中风险的识别、分析,却少有研究,特别是法律风险防范与管理更是少

有人涉及。结合所学以及自身工作经验,加上对相关法律法规及政策的调研,

笔者欲从房地产项目开发现状及背景出发,以法律风险管理等基本术语的概

念着手,根据实际案例与相关法律法规,以销售前期准备、销售过程、销售

后期为时间脉络,将房地产开发企业在销售过程中存在的法律风险进行梳理

并分析,让房地产开发企业即开发商对销售环节中存在的法律风险有更清晰

的认识,提高其在该环节的法律风险管理意识,也为提高房地产幵发企业在

销售环节中的法律风险管理水平尽一份绵薄之力。

随着经济快速发展以及改革开放旳不断深化,房地产开发企业想要在激

烈的市场竞争中处于不败之地,就必须注重在销售环节中的法律风险管理,

制定有效的防范机制,明确企业的方向和目标,才能使企业在整个经营活动

中有条不紊的稳步前进。值得一提的是,房地产销售环节在整个房地产项目

开发经营过程中的作用和地位已显而易见,注重在此环节中的法律风险管理,

对于房地产开发企业具有十分重要的意义。一方面,可以增强企业的风险意

识与管理水平,使得经营管理更加科学、有效,减少不必要的纠纷;另一方

面,通过效率的提高亦使企业的经济效益得到无形的提升,使得企业管理模

式得到升华,这无疑是对企业自身核心竞争力的建设。为此,笔者在学习研

究参考文献的基础上,再结合自身工作经验,对房地产开发企业在销售环节

中面临的法律风险问题进行研究,在材料选择方面,注重法律风险管理与有

关法律法规及现实案例的结合,强调房地产开发企业在销售环节中的法律风

险管理,应当当重视对相关法律法规的熟悉与利用,这样,才能将法律风险

管理落实到具体工作中。

关键词.房地产开发;商品房销售;法律风险;风险管理

Abstract

Real estate industry, as an important part of our economy and a high

value-added integrated industry5have a high degree of sensitivity for economic

development.Meanwhile, it is a high-risk, high-efficiency industry, with more

uncertainty, and it is precisely because of these uncertainties that plays a decisive

role in the success of real estate development and management . Therefore, to

avoid the risks of real estate development process, it is necessary to scientifically

analyze and predict risk,throughout the different stages of project development,

that may arise in the various stages of the trend,factor, and a variety of risk status

etc,and take effective measures in advance5in order to improve the operating

efficiency of the real estate development and minimize possible risks in the various

phases. The whole process of the sales cycle for real estate development

companies is particularly important, as it relates to real estate development

companies to achieve business benefits,as well as the possibility of consumers

establish a good corporate reputation. Thus , the author find that researching sales

links of legal risk management,for real estate development enterprises with strong

practical significance,at the same time,it is benefit for the orderly development of

the real estate market.

Legal risk is most easily overlooked among various risks to real estate

developers, especially in the sale process which is important for real estate

developers. Because of many parts involved in the whole process,all kinds of

people actually participate in the activity, the legal risk in sale process is even

more easily overlooked or mismanaged. Hence, it is necessary to remind the real

estate developers to pay attention on recognizing the legal misunderstanding and

blind spots in sales process, to prevent the occurrence of legal risks,avoid dispute

and reduce losses. With the rapid economic development and the deepening of

reform and open, it is necessary to focus on the legal risk management by

developing effective prevention mechanismin order to be in an favorable position

l

Research on the legal risk management for real estate development companies in sales process

in the fierce competition.

After investigation, the author found that the real estate development and

management of the study, the main area of research is the development of business

processes in the preparatory work,construction of the concrete implementation, as

well as project devel