地标建筑综合体&话题新闻的管理意识 WORLDTOP 卓越滨江项目的二次汇报 杭州及时沟通 CSC 很高兴，在团队的努力下我们进入了前三名阵营但是否进入唯一的冠军 与第一高的地标物业站在一起还要看今天的努力结果我希望是…… I Can！ 过去的20天里，我们做了几件事情： 1）去了趟深圳，开了一次小圈子的头脑风暴会2）再次去了趟香港，考察超高层住宅与酒店市场3）在杭州组织了三场公司外围的行业精英碰头会， 拜读了一些前辈的智慧。 当然，在这期间我们收到了贵公司的机密文本，花了整整2天来拜读理解，其间差异与撞车的智慧结晶交错呈现。 高度，影响了态度。 态度，决定了出路。 先看几张项目区位卫星图 本案 杭州 在展开细节文本的探讨前，我们先明确及时沟通对待本案的两个原则性观点。 240m建筑综合体的营销传播的核心点：商务意识 前者决定我们的营销传播体系的取舍， 后者决定我们的竞争格局与价值体系建立。 240m建筑综合体的营销传播的主体观念：话题新闻的管理意识 这两个原则性观点 是指导我们本轮作业的 关键所在!! 为何如此重要？ 稍待后续分解…… 《读本日记》 —— 关于对项目的“定位报告”、”建筑策划书” “户型客群定位”等文本的若干建议与判断。 《第1篇》 关于住宅类 户型划分比例、客群、装修 等的一些看法…… 目前140—170ｍ2比例放大到40% 先抛开之前文本里探讨的拼接考虑以及舒适度问题，至少在安全意识上看待比较重。 从我们了解的杭州豪宅总价控制安全线来看： 160ｍ2不超过500万，170ｍ2—200ｍ2不超过600万是为适当的， 跃层300ｍ2不超过800万，平层300ｍ2不超过1000万总价也可接受。 所以这样看来，调整后的方案紧贴市场安全线（假设单价为2.5万——3万之间的预期），而未来360ｍ2有些偏大，比较尴尬。 300ｍ2以上的户型 因考虑核心筒以及景观性的因素，300ｍ2以上的户型尽量“平改跃”，体现大宅 的空间仪式感和景观尺度的尊贵感。 而顶层超大户型，将是本案的亮点，话题点之一。 因此在面积总量不大的环境下，以提高项目的整体定价新闻话题和高端项目价值形象为 出发点，尽量以“一梯二户的平层（350—400ｍ2）和一梯二复式大宅（550—650ｍ2） “的方案为好。 甚至在可能的情况下，预留有66层，有一个一梯一户平层大宅的奢品设计方案，作为最 大的户型亮点和话题。 在装修风格以及售价上独立设定，成为本案的极度稀缺产品（总套数在6—8套左右） 住宅客群的划分思考 在本方案中，对住宅客群（A.C.D）做了若干程度上的划分和说 明，无论在总价接受度与阶层状态连接上都有可行的对号入座。 在及时沟通看来，这样的划分对户型面积与功能设置有较 好的指导意义，对销售渠道管理也有好处，但对营销传播 的价值贡献相对较弱。 简单的讲，也就是我们不建议 在营销价值体系的建立和传播价值梳理中对住宅类别过多过细区分 住宅客群的划分思考 在讨论过程中，有多次提到注意浙江区域众多私募类型的“小金融”形式的消费，可能以个人也可能以企业名义，看重的是地标建筑的价值和住宅类型的私密性 而是作为一类，统一看待（有别于酒店式公寓即可） 有利于项目价值和形象的整体建立。 关于装修 在《产品建筑策划书》中， 没有过多的对住宅部分的精装程度投入笔墨…… 对户型中的商务空间，我们有建设性的看法 》》》 私人飞机 私人游艇 关于装修 如何通过装修树立本案的“商务标签”？ 私人飞机舱 私人飞机舱 私人游艇 大屏幕投影的影音空间 包括酒店式公寓在内的户型空间与公共空间，引入创新型偏设计师品牌概念的风格化装修思路，显示开放、多元的国际化视野之下的豪宅诠释，烘托了商务风格标签。 关于装修 《第2篇》 对 酒店式公寓文本 阐述的若干意见…… 对面积比例的重新划分方案认可 重点显示了 一是充分考虑市场的主流接受度放大的比例 二是显现了充分的灵活组合方案,最大化在销售速度和政策市场风险平衡中预留了机会。三类公寓（装修成本与风格）的划分合理 既保证了酒店用房的拓展性， 同时增加了可销售空间， 并通过成本的区隔为售价体系的丰富性预留了可能。在装修风格上，同上述住宅类装修阐述。 重点是在保持成本优势的同时，更注重其商务标签的切实落地点， 同时通过话题的导入， 既与住宅保持同等的氛围品质，也与市场相同类别公寓拉开了战壕。对 项目产品整体策划的 理解与若干建议 《第3篇》酒店（含商业）、酒店式公寓、住宅 三种综合体业态的价值体系看法 作为超高层豪宅，一般住于繁华地段较为合理。 本产品的属地天生有不足，即使通过性价比也未必能解决其中的市场风险。 通过对浙江区域内豪宅的消费习惯研究与判断，特别是我们目标客群的对稀缺资源的独占性（非仅仅是物理高度）特性，我们发现 : 只有重新梳理与树立本案的价值体系方可获得市场的青睐。酒店（含商业）、酒店式公寓、住宅 三种综合体业态的价值体系看法 对酒店引入品牌的二次意见 在后期香港之行多重思考之后，我们修改此建议，认为酒店的选择。 一是重点考虑杭州豪宅市场对酒店高端性的依赖； 二是必须符合亚洲人的商务习惯和品牌喜好， 上次提报中谈到了引入德国的商务酒店品牌。 所以建议引入浙江区域尚未出现但熟悉的香港酒店品牌， 丽思卡尔顿、香港港丽酒店（Conrad Hong Kong）、君悦酒店 具体的我们建议倾向如： 对酒店引入品牌的二次意见丽思卡尔顿酒店 对设立楼顶机坪的意义看法 对于此点，我们认为: 象征意义功能意义 商务标签的话题价值规划价值 必须呈现也必须放大来呈现 在合适阶段结合浙江市场的消防云梯话题以及飞行商务办公市场（此点在浙江市场基础好，前景大）的探讨，成为焦点。