光耀地产-义桥项目 2011年整合推广方案及营销建议 Session Communication 2011年2月22日 CS CommunciationAdvertising (HangZhou) 一个陌生的发展商携 一个不大的项目来到 一个看上去很远的区域 如何在2011年10月前快速去化掉482套房子 让杭州市场知道光耀地产来了 这是我们要解决的重要问题 先来解决两个顾虑 … …关于案名、关于新政 在提案之前遇到的两个真实的故事 （一） 在返程回杭的路上，遇到的大学同学； 他们小俩口现工作在滨江高教园，租房在之江转塘镇，刚结婚但没房； 我提及现在负责的光耀义桥项目，把产品简单介绍了一下大概低于1万， 他们俩表示出强烈的购房需要，当我说起案名，他们表示不会因为名字影响买房！ （二） 元宵节约了两个朋友吃饭，未婚无房有车女性，四季青做服装批发； 年流动资金100万，并让我推荐低价楼盘，对于蹓跶她们表示关注； 表示买来近2年-3年做为保值商品搁置，觉得案名挺可爱也好记！ 2011年房地产市场背景-房产税 “新国八条”VS新国十条”升级版 2011年新政分析： 1 在新年伊始，在市场强劲复苏的背景下出台这些调控措施对市场可能再度过热所采取的主动的、预防性的措施。 2 对市场的影响，将进一步挤出投资投机性需求，当然也同时会误伤到改善性需求。这可能是未来一段时期政府无奈的选择。 3 预示着2011年房地产市场仍可能在市场内生动力的无形之手和政府的有形之手共同作用下平衡前行。 4 杭州楼市低密度住宅成主流 在限购令下，户型较大的低密度住宅成为置业的终极选择。 虽然此类房源整体供应量不大，对整体楼市成交量提升有限，但在如此严寒的冬季，以超高的预定率点燃楼市的热情，为“冬眠”的楼市加温，意义重大。 5 在杭州房产税未出台之前，2011年杭州住宅商品房市场供应量继续加大，特别是大户型精装公寓、排屋及别墅； 在上海，房产税征收消息出来之前，上海二手房市场和新楼盘每天140平方米以上的户型成交量翻了近两倍，里面有非常大的改善型刚性需求和资产保值的投资客，从而再一次创下住宅市场成交量新高。