2014年9月成都市住宅市场月报 2014年10月8日 关键字：限购全面失守 9月度政策一览表 今年前三季度土地供应量同比增加18.8%，但成交下滑5.9%，楼面地价下滑12.2%，土地出让总金额同比减少13.7% 2006年至2014年1-9月大成都土地市场供销及楼面价年走势图（单位：亩、元/平米） 2006年至2014年1-9月大成都土地出让金对比图（单位：亿元） 9月土地成交极为惨淡，仅5宗地成交，成交面积达到2011年11月以来最低值，同比下降76%，楼面价与出让金分别同比下滑97%和83% 2007年1月-2014年9月成都市范围内土地供销及楼面价月走势图 本月土地成交理论建面也达到2011年11月以来最低值，而成交地块仅新都区板桥地块有溢价，其他均为底价成交 2013年1月-2014年9月大成都土地月平均溢价率走势图（单位：%） 2007年1月-2014年9月大成都土地月理论建面走势图（单位：万平） 本月仅成交5宗土地，其中新都板桥社区商业地块溢价37.27%成交，其他均为底价，流拍3宗，主城区川棉厂、金花桥地块均因故终止 1-9月大成都商品住宅成交1653.8万平，同比下降26%，主城区住宅成交558.3万平，同比下降25% 2007年-2014年1-9月大成都商品住宅供销走势图（备案口径下，单位：万方） 2007年-2014年1-9月成都主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下，单位：万方） 本月主城区商品住宅备案约53万平，与上月基本持平，同比仍下降24% 2007年-2014年9月成都市主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下，单位：万方） 房价合理价格：价值线 本月主城区认购继续小幅上升，近郊认购量略有下滑 2011年-2014年9月成都市主城区及近郊商品住宅认购走势图（认购口径下，单位：万方） 100万方均线 9月新开盘40个项目，开盘数同比下降44%，是自2010年以来9月开盘数最少的一年 2010-2014年9月成都市商品房月开盘个数走势图（开盘现场统计，单位：个） 传统“金九”到来，本月推盘量和认购量均有所提升，达5月以来最高，认购率40%，下半年总体认购率有抬头趋势 2011-2014年9月成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位：套、%） 开盘认购率50%均线 本月从下旬开始推盘量大幅增加，但市场成交总体反应平淡，值得一提的是瑞安城中汇项目本月两次开盘，认购率均超过70% 开盘认购率50%均线 2010-2014年9月成都市商品住宅周开盘认购率走势图（开盘现场统计，单位：%） 4月15日 新国十条 9月29日 9.29政策 2月15日 成都限购 3月1日 新国五条 2月市场筑底成功开始反弹 7月 传言成都取消限购 本月双流一枝独秀，高新、成华、新都齐头并进 2014年9月成都市各城区商品住宅销量对比图（单位：万方） 15万方均线 20万方均线 二圈层主力区 8月成都新开工447万平，同比下降29%，今年1-8月大成都新开工面积共4638万平，同比下降12% 2010-2014年8月大成都所有建筑新开工面积月度走势图（单位：万方） 600万方均线 8月双流持续领先，高新与成华攀升至二、三位 2014年8月成都市各城区商品住宅新开工面积对比图（单位：万方） 8月主城区商品住宅新开工面积达161万平，环比上涨61%，使今年开工未预售量达到431.2万平 200万方均线 100万方均线 2009-2014年8月成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量走势图（单位：万方） 本月成交中，高层占比持续小幅回落，超高层占比提升至7.3% 2014年9月大成都范围内各建筑类型销量对比图（单位：万平方米） 本月70-90面积段占比持续提高至33%，刚需面积段（70-130）占比达71%，130-150面积段从上月10.5%下降至8% 2014年9月大成都范围内各面积段销存量对比图（单位：万平方米） 9月住宅排行：华侨城8月新推盘，9月热销，华府板块的歌德堡本月集中备案，城南华府凭借其综合优势持续热销 9月开发商（住宅）：万科发力，成交面积超越保利、蓝光，夺得首位，蓝光依然维持成交套数领先优势 备注：以上蓝色字体部分表示为成都本土企业 全国房产政策与行业动态小结 小结一：央行发文放松首套房认定，新政显效仍需时间 9月30日，中国人民银行银监会发文放松首套房认定，表示对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策，而对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍； 作为对楼市影响更大的限贷政策，央行此次的信贷新政可谓十分“给力”，总体基调明显利好楼市。但需注意的是，政策利好真正落实尚需时日，当前多数银行已推行最新的二套房认定标准，但对于贷款利率，大部分仍维持此前的执行标准，在各商业银行具体的执行情况落地之前，短期政策效果还难以显现，楼市仍然要坚持“跑得快”的去化策略； 小结二：全国仅剩5城市坚守限购，“第二轮救市潮”或开启 9月21日，南京市人民政府办公厅正式发文全面取消住房限购；9月26日，珠海市住建局在官网发布《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》，支持合理自住购房需求，对原有的限购、限价政策作出调整；之前传闻的三亚在国庆后就取消限购，三亚住建局10月7日予以否认；至此，46个限购城市当中目前已经有41个城市正式取消或变相放松限购； 由于取消限购对楼市实质影响不大，因此多地开始从信贷政策入手，酝酿“第二轮救市”。9月15日，湖北省城乡建设厅发文称，首套房贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍；通过信贷、财政、税费补贴等形式的“第二轮救市潮”开启。 成都楼市小结 小结一：土地市场成交惨淡，流拍已成“常事” 本月土地市场惨淡收场，成交面积、金额均大幅下滑，应成交11宗地，仅5宗地最终成交，且仅有1宗有溢价，其他均以底价成交；而在未成交土地中，3宗郊区地块均流拍，主城区2宗土地也提前“因故终止”，其中川棉厂地块在5月流拍后再次亮相，但依然未能成交；另一“回锅”地块郫县红光镇社区集体地块起拍价依然居高不下，再次遭遇“失败”； 本月成交的5宗地，4宗为郊区地块，主城区仅武侯区晋阳南路地块被四川森卓贸易有限公司以底价摘得，因此土地市场持续“寒冬”，主城区地块也不再是“香饽饽”，品牌开发商观望继续，预计土地市场这种冷淡将持续至年底； 小结二：本月销量起伏不大，预计下月“金九”到来成交略有上涨 本月成交备案与上月基本持平，主城区认购略有上浮，总体起伏依然不大； 随着“金九银十”的到来，各开发商明显加大推盘量，但市场反应较为平淡，本月认购率较上月略微下降，购房者依然以观望为主，但7月以来总体认购仍有抬头趋势，预计下月由于秋交会，认购量将有一定上涨； 央行信贷新政出台，对楼市整体利好，但短期内各商业银行具体执行标准很难落地，因此显现效果还需时间，在此之前，建议开发商仍然采用“以价跑量”策略。