绿地锦天府项目简析 四川中原二级市场营运中心策略服务部 ChengDu.3.2013 目 录 项目背景介绍 项目区域介绍 项目自身及产品介绍 项目推售情况分析 项目营销推广策略 总结 项目背景介绍 Part 1 开发商简介 项目地块简介 总结 绿地集团：入驻成都市场多年，开发项目众多，客户资源丰富、口碑较好 绿地集团 绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月18日。创立20年来，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2012美国《财富》全球企业500强中位列第483位，在2012中国企业500强中位列第73位，在以房地产为主业的综合企业集团中排名第1位。 绿地集团西南事业部 绿地集团2004年进入成都，成功开发了“新里维多利亚公寓”、“新里派克公馆”、“海珀香庭”等项目。目前在售项目绿地·世纪城、绿地·国际花都、新里柏仕公馆、绿地·锦天府、绿地·468公馆。 开发商简介 成都开发项目览表 历年来多以开发刚需住宅产品为主，2011年尝试开发高端产品——绿地锦天府 且目前产品亦延伸至商业领域，目前开发综合体项目众多，如绿地中心、世纪城等 开发商简介 项目地块简介 项目地块于2010年4月9日竞得，楼面地价6510元/㎡，溢价率8.5% 项目地块简介 板块已成交土地楼面地价均价5600元/㎡，本项目地块楼面价高于板块平均价格水平16%，土地成本偏高，后期无价格优势 项目地块四至 项目位置 二环路-双向八车道 汇泉北路-双向四车道 汇泉南路-双向四车道 牛沙路-双向二车道 地块四面临街，双面临主干道 品牌房企，资金雄厚，房地产开发经验丰富，但较少涉及高端豪宅的开发，因此经验较缺乏，高端资源较短缺。 土地成本相比板块内其他地块偏高，因此较高土地刚性成本下价格偏高或下浮空间有限，在价格上无竞争优势，或呈现稳价低量态势 总结 项目区域介绍 Part 2 区域简介 项目周边配套 区域房地产市场简介 区域价值总结 项目区域介绍 “攀成钢”区域环境得天独厚，城市属性极强且位于金融街重要节点，未来集高端商业、商务和居住功能于一体，区域价值巨大——被誉为“天府门廊”； 市中心商业区 东大街金融中心 攀成钢高端住宅区 锦天府 项目区域介绍 距离地铁口约700米 距离2环路约200米 交通配套：本项目位于二环路与汇泉南路的交汇处，周边道路网通达且紧邻地铁2号线，交通便捷 周边商业：东南西北四方位均聚集大型商圈，北临万象城，南临万达广场，西距春熙路商圈5公里左右，东临东客站商圈； 目前板块在售项目商业体量达61万平米（ICC含16.3万、天誉预计45万），预告项目韩国乐天、泰和国际财富中心均规划大型商场 项目区域介绍 商业配套：目前板块周边商业聚集圈众多，但距本项目较远，需驱车才能到达，板块内商业配套体量较大，但成熟预计还需2-3年 项目区域介绍 其他配套：板块内教育配套齐全幼儿园、小学、中学距项目较近，医疗配套及市政绿化配套距项目相对较远 教育配套： 周边的教育配套极为成熟，地块旁的七中和小学也在修建，教育配套日趋完善 市政配套： 地块周边距离望江楼公园和塔子山公园较近，到三圣花乡较为方便 医疗配套： 地块附近规模大的医院较少，距离四川省第六人民医院最近。附近的居民小区内有一些小诊所 万象城 苏宁、国美 成华小学 新华公园 新华人民医院 四川省第六 人民医院 沙河医院 万达广场 望江楼公园 四川大学 田家炳中学 龙舟路小学 顺江路小学 牛市口小学 万象城商圈 万达商圈 攀成钢片区 东大街金融带 项目 位置 七中中学 区域房地产市场概况：目前板块内在售项目4个，预售项目6个，多为高端电梯豪宅 项目区域介绍 项目区域介绍 区域房地产市场概况：截止到目前，进驻攀成钢区域的房企主要分为港资、外资、内资三类，皆属实力房企，开发能力强。竞争环境激烈 区域价值总结 “攀成钢”区域环境得天独厚，城市属性极强且位于金融街重要节点，未来集高端商业、商务和居住功能于一体，区域价值巨大； 整体规划的大规模土地出让聚集大量品牌开发商，推升土地价格稳定于高位水平，推动区域将向高端化发展。各品牌开发商开发项目多为高端产品，但从目前看，区域尚不成熟，且地缘性购买力偏低，在区域价值逐步兑现的情况下对中端首置和改善客户形成较强吸附，但高端需求尚待培育。 从目前了解信息推测，“攀成钢”区域将有3-5个高端项目在2013 年集中推出，届时将进一步提升区域楼市热度，且在高端需求承载力尚待培育的情况下市场竞争必然激烈，但较高土地刚性成本下价格下浮空间有限，区域或呈现稳价低量态势 总之后期随着各项目高端商业配套陆续呈现，联通东大街1-2环间金融商务发展，区域高端形象逐步树立，整体区域价值引爆时间点或将在2-3年后 总结 项目自身及产品介绍 Part 3 项目基础信息 项目规划分析 项目产品分析 项目精装系统 项目创新点 小结 项目基础信息 项目产品类型包含精装高层电梯豪宅+清水联排、叠拼别墅 ——绿地集团在成都打造的首个高端豪宅项目 项目规划分析 二环路 还建房 在建：吉宝 七中 老小区 流沙公园 项目由8栋28-32层高层和27栋4层叠拼别墅组成 高层采用围合式布局，别墅采用行列式布局 利用景观资源最大化为原则，别墅和2栋高层朝公园 整体法式建筑风格及法式宫廷园林相得益彰。 以流动水景为内部景观主题 低密别墅区 高密电梯区 高密电梯区 会所 优：分区明确、布局规整、中轴景观、组团围合 劣：布局单调、高层紧挨对视、业态混合、别墅品质下降 建筑风格：跟风主流风格art deco 项目建筑风格 建筑设计单位为澳大利亚柏涛，立面以ART DECO风格为设计导向，建筑线条简洁，同时注重凸现材质感。立面采用大面积石材干挂搭配真石漆和局部手工浮雕，，色调以浅米黄搭配深褐色为主。