在市场经济中,房子是老百姓的生活必需品,房地产业又汇集了社会中大多数的资

金,影响国民经济快速发展的行业有很多,房地产业作为一个重要的第三产业,可以极

大地拉动GDP的增长。近几年来我国房地产行业快速发展,其中一些城市的房价上涨

过快,针对房地产业发展的实际情况,国务院自2010年以来进行了三次调控并出台了

一些相关政策,例如2010年4月17号发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快

上涨的通知》,简称“新国十条”,出台了相关调控政策后,房地产行业的发展得到了一

定程度的控制,房价涨幅较同期有相应回落,投资性购房需求也得到了一定程度上的抑

制,相应地增加了商品房的供给和住房供地的供应。根据国家出台的相应政策,各家商

业银行积极响应,商业银行重新制定了对房地产开发贷款的准入门槛,较之之前有所提

高,与此同时,我国实行的是双紧缩的政策,即紧缩的货币政策和紧缩的财政政策,房

地产行业在国家相关政策的出台和经济大形势的双重影响下,受到了一定程度上的影

响,最终的成交价格出现了一定程度上的回落,成交数量也出现了下滑。房地产业直接

关系和影响到老百姓的住房问题,并且房地产业与宏观经济密切相关,政府在2011年

及今后很长的一个时期内会继续坚定不移地加强房地产市场的调控,同时会针对房地产

行业发展过程中出现的新问题制定相应的符合实际情况的政策和措施。由此可以看出,

站在我国房地产业的发展的角度来看,在当前宏观经济形势下既是一种巨大的机遇,同

时也面临着极大的挑战。

对银行来说,房地产开发贷款是银行信贷余额的重要组成部分,对房地产项目的授

信也是公司评级授信的重要组成部分,因为银行对房地产项目有一套严格的准入标准和

较高的准入门槛,银行对为了防范和规避房地产行业的风险有一定的措施,房地产开发

贷款可以为银行带来可观的中间业务收入和利息收入,在商业银行对企业的授信业务

中,是不可或缺的重要组成部分。中国建设银行在房地产幵发贷款方面,一直遵循国家

和政府对房地产行业的相关政策导向,在房地产开发客户的营销方面,积极营销拓展具

有良好资质等级的大型优质房地产幵发商企业,通过对其的准入、评级和授信,通过符

合用信条件的贷款投放,进一步增加房地产幵发贷款的贷款余额。中冶建研置业有限公

司作为我行的重要优质客户之一,与我行合作关系很好,其在曲江区域开发的“中冶长

安大都”房地产项目是我市曲江地区高档住宅小区之一。2013年10月,中冶建研地产

向建行西安曲江支行申请3.5亿元房地产幵发贷款,用于幵发曲江“中冶长安大都”

房地产项目,贷款申请期限为3年,抵押担保方式为项目用地和在建工程。中冶置业有

限公司是与我行长期合作的客户之一,作为一名对公客户经理,该客户一直由我进行日

常关系的服务与维护,并且得到了客户的高度认可,合作关系很好。在该客户提出贷款

需求之后,我仔细研读了建总行对房地产幵发贷款的相关政策,同时深入了解了客户的

经营状况及工程及销售进度,之后积极与省分行行业客户经理及评估评价中心的老师们

联系,去项目上进行了实地了解和评估,后结合我行针对房地产幵发贷款的评估评级系

统,在第一时间内得出了该项目的评估结论。

本文首先阐述了研究的背景和意义,对我国当前宏观经济形势进行了分析,列举国

内外对于房地产行业的相关理论研究进行了综述,介绍了建行房地产项目贷款的研究体

系,结合项目投资评估的基本理论和方法体系,结合项目自身发展情况,对“中冶长

安大都”项目进行项目环境分析和项目机构评估,接着从项目公司的发展情况,所属集

团公司的情况同时结合公司财务数据对项目进行了项目经济技术评估,接着结合项目公

司的相关财务数据,运用建行省分行对房地产幵发贷款所设计的评估模型对项目所能够

产生的效益以及所面临的各种风险进行了相关评估并进行了敏感性分析,再次主要从该

项目能够给银行带来的利息、存款及中间业务收入,通过对项目的贷款用途、分期还款

计划、项目抵押担保情况的落实以及项目贷款投放后所面临的风险等方面进行深入分

析,进一步证明了银行对该房地产幵发项目进行投资的可行性,最后完成了本次建设银

行对“中冶长安大都”房地产项目的投资评估,最终得出了曲江建行对该房地产项目的

投资综合性结论及投资方案,在这个基础上对本文的研究结论进行总结并分析了研究的

局限性以及存在的不足之处。

【关键词】房地产,贷款,项目投资评估

【研究类型】应用型研究