东兴证券财报点评 华业地产（600240）：转型在加大房地产+矿业+金融格局已现 P2 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 表 1:主营业务分行业情况 分行业营业收入营业成本 毛利率 （％） 营业收入比 上年增减(%) 营业成本比 上年增减(%) 毛利率比上年 增减（%） 商品房销售805,428,620.00456,397,911.5643.33-2.4610.37减少6.58个百分点 物业租赁及其他16,012,717.001,182,878.5892.616.3735.23减少1.58个百分点 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 表 2:主营业务分产品情况 分产品营业收入营业成本 毛利率 （％） 营业收入比 上年增减(%) 营业成本比 上年增减(%) 毛利率比上 年增减（%） 商品房销售805,428,620.00456,397,911.5643.33-2.4610.37减少6.58个百分点 物业租赁及其他16,012,717.001,182,878.5892.616.3735.23减少1.58个百分点 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 房地产+矿业+金融格局已现。根据公司多元化发展的战略思路，公司一方面坚守房地产业务，另一方面 推进矿业业务的发展，同时加大对金融业务的布局。上半年公司通过参股国泰君安申易投资基金，向金 融投资领域迈出第一步。目前公司已逐渐形成房地产、矿业、金融三大业务格局，今后公司多还将医 疗健康产业作为公司未来新的重点投资方向。上半年公司房地产业务收入主要来源北京地区的华业〃东 方玫瑰家园项目的销售收入、华业国际中心房产租赁收入；长春地区的华业〃玫瑰谷项目的销售收 入；深圳地区的彩虹新都商场、太平洋大厦的房产租赁收入；大连地区的华业〃玫瑰东方二期项 目的销售收入等。在矿业投资方面，公司陕西小燕子沟金矿2014年上半年度以地质勘探报告评审备案和 工业场地厂址确定为主。新疆矿业2014年度以探矿权维护及地质勘查、矿山基建探矿为主。我们预计2014 年年底，陕西的金矿可以开始试运营；我们预计公司金矿业务稳定后的每年净利润在1亿元左右，将有效 地增加公司的盈利水平和抗风险能力。在金融行业方面，公司积极探索新的经营发展思路，于2014年1 月6日与国泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、伟星集团有限公司、国泰君安创新投资有限公司、国 泰君安投资管理股份有限公司共同签署了《深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）之合伙协议》， 共同发起设立合伙企业深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）。公司参股房地产基金是公司转型的 一次有力尝试。一方面，公司可以利用参股基金的方便条件为自身的项目获得融资便利；同时，公司可 以获得除房地产开发与运营之外的收入渠道，增厚公司的经营业绩。 表 3: 房地产在建项目情况 单位：万平方米 序 号 项目名称权益 （%） 占地 面积 总建筑面积项目累计开工项目累 计竣工 报告期 结转面积 报告期 签约面积 1北京通州华业东方玫瑰家园项目10024.86101.5101.558.112.470.73 2大连华业玫瑰东方Ⅱ期项目1003.5715.8815.8815.881.501.12 3长春华业玫瑰谷项目二期10018.4121.9221.9219.151.461.20 东兴证券财报点评 华业地产（600240）：转型在加大房地产+矿业+金融格局已现 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 4深圳华业玫瑰四季馨园一期项目1002.9716.96（含核增及不计容面积）16.96（含核增及不计容面积）000 5深圳华业玫瑰四季馨园二期项目1001.485.920000 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 表 4: 持有金融企业股权情况 所持对象名称 最初投资 金额（元） 期末持股 比例（%） 期末账面 价值（元） 报告期 损益（元） 会计核 算科目 股份来源 深圳国泰君安申易一期 投资基金企业（有限合伙） 100,000,000 25 99,713,382.93 -286,617.07 长期股权投资 设立 合计 100,000,000 / 99,713,382.93 -286,617.07 / / 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 2014年推盘量大，销售业绩可期。公司2014年主推的项目包括：北京通州东方玫瑰，深圳华业玫瑰四季， 大连华业玫瑰东方二期，长春华业龙溪别墅，东小马一级开发土地入市，通州核心区公寓，武汉荷叶山 庄预计整体转售。我们估计公司2014年整体的货值在130亿左右，可回笼资金80亿元。另外公司预收款达 19.25亿元，保持较高的水平有利于公司全年的业绩释放。 图1：营业收入情况图2：每股收益情况 资料来源：公司公告、东兴证券资料来源：公司公告、东兴证券 图3：货币和预收款情况图4：净利润情况 资料来源：公司公告、东兴证券资料来源：公司公告、东兴证券 东兴证券财报点评 华业地产（600240）：转型在加大房地产+矿业+金融格局已现 P4 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图5：销售毛利率情况图6：资产负债率情况 资料来源：公司公告、东兴证券整理资料来源：公司公告、东兴证券 图7：贷款情况图8：销售费用、管理费用和财务费用情况 资料来源：公司公告、东兴证券整理资料来源：公司公告、东兴证券 结论： 公司是走在转型前列的房企，目前房地产+矿业+金融格局已现。除了房地产金融，公司可能将地产行业的产 业延伸作为公司未来几年的主要发展方向，今后公司多还将医疗健康产业作为公司未来新的重点投资方向。 我们预计公司2014-2016年的营业收入分别为35.54亿元、55.14亿元和86.8亿元，归属于上市公司股东 净利润分别为7.61亿元、11.66亿元和15.95亿元，基本每股收益分别为0.54元、0.82元和1.12元，对 应PE分别为10.31X、6.79X和4.97X。维持“推荐”评级。 东兴证券财报点评 华业地产（600240）：转型在加大房地产+矿业+金融格局已现 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 公司盈利预测表 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2012A 2013A 2014E 2015E 2016E2012A 2013A 2014E 2015E 2016E 流动资产合计 8941 12141 14926 18473 27921 营业收入 1565 2793 3554 5514 8680 货币资金 1480 2632 1268 554 868 营业成本 813 1500 1887 3068 5432 应收账款 0 0 58 91 143 营业税金及附加 242 400 433 589 670 其他应收款 96 185 235 364 574 营业费用 46 56 71 99 130 预付款项 74 42 174 389 769 管理费用 105 109 142 165 260 存货 7291 9016 12923 16809 25301 财务费用 24 63 16 33 56 其他流动资产 0 267 267 267 267 资产减值损失 4.01 14.35 5.00 5.00 5.00 非流动资产合计 1459 1593 1041 995 948 公允价值变动收益 21.88 35.49 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 0 0 0 0 0 投资净收益 0.02 0.04 10.00 10.00 10.00 固定资产 250.03 238.55 248.82 215.23 181.64 营业利润 353 685 1010 1565 2136 无形资产 127 128 115 102 89 营业外收入 4.88 8.22 5.00 40.00 40.00 其他非流动资产 415 509 0 0 0 营业外支出 1.60 6.25 1.00 50.00 50.00 资产总计 10401 13735 15967 19468 28869 利润总额 356 687 1014 1555 2126 流动负债合计 2243 5590 5569 7487 15091 所得税 108 190 254 389 532 短期借款 100 90 0 0 4567 净利润 249 497 761 1166 1595 应付账款 477 636 775 1261 2232 少数股东损益 -8 -3 0 0 0 预收款项 900 1780 2136 3238 4974 归属母公司净利润 256 500 761 1166 1595 一年内到期的非流 动负债 200 1908 1488 1818 2148 EBITDA 532 896 1072 1644 2238 非流动负债合计 4938 4697 5697 6697 7697 EPS（元） 0.16 0.35 0.54 0.82 1.12 长期借款 4740 4510 5510 6510 7510 主要财务比率 应付债券 0 0 0 0 0 2012A 2013A 2014E 2015E 2016E 负债合计 7181 10287 11266 14184 22788 成长能力 少数股东权益 1 7 7 7 7 营业收入增长 -34.85 % 78.44% 27.25% 55.15% 57.42% 实收资本（或股本） 1419 1424 1419 1419 1419 营业利润增长 -40.88 % 94.15% 47.38% 54.92% 36.50% 资本公积 279 288 1166 1166 1166 归属于母公司净利润 增长 52.00% 53.32% 52.00% 53.32% 36.73% 未分配利润 1497 1716 2020 2487 3125 获利能力 归属母公司股东权 益合计 3219 3441 4694 5277 6074 毛利率(%) 48.04% 46.28% 46.91% 44.37% 37.42% 负债和所有者权 益 10401 13735 15967 19468 28869 净利率(%) 15.89% 17.81% 21.40% 21.15% 18.37% 现金流量表 单位:百万元 总资产净利润（%） 2.46% 3.64% 4.76% 5.99% 5.52% 2012A 2013A 2014E 2015E 2016E ROE(%) 7.96% 14.54% 16.21% 22.10% 26.25% 经营活动现金流 731 1520 -2839 -1433 -4735 偿债能力 净利润 249 497 761 1166 1595 资产负债率(%) 69% 75% 71% 73% 79% 折旧摊销 155.14 147.23 0.00 46.36 46.36 流动比率 3.99 2.17 2.68 2.47 1.85 财务费用 24 63 16 33 56 速动比率 0.74 0.56 0.36 0.22 0.17 应收账款减少 0 0 -58 -32 -52 营运能力 预收帐款增加 0 0 355 1103 1736 总资产周转率 0.17 0.23 0.24 0.31 0.36 投资活动现金流 -97 -609 514 5 5 应收账款周转率 #DIV/0! #DIV/0! 122 74 74 公允价值变动收益 22 35 0 0 0 应付账款周转率 2.47 5.02 5.03 5.42 4.97 长期股权投资减少 0 0 0 0 0 每股指标（元） 投资收益 0 0 10 10 10 每股收益(最新摊薄) 0.16 0.35 0.54 0.82 1.12 筹资活动现金流 -135 -282 961 714 5044 每股净现金流(最新 摊薄) 0.35 0.44 -0.96 -0.50 0.22 应付债券增加 0 0 0 0 0 每股净资产(最新摊 薄) 2.27 2.42 3.31 3.72 4.28 长期借款增加 0 0 1000 1000 1000 估值比率 普通股增加 774 5 -5 0 0 P/E 29.79 13.78 9.05 5.90 4.32 资本公积