HUAYAN 上海华燕置业发展有限公司 湖南省衡阳市雁峰区 黄白路地块市场定位报告 第一部分地块解读 区域现状分析 区域发展分析 地块条件分析 地块SWOT分析 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 黄白路 湘江南路 本项目地块 湘江 城市公园 N S 雁峰区 地块经济指标： 占地面积：26620㎡ 建筑面积：127870㎡ 住宅：118370㎡ 商业：9500㎡ 建筑密度：28.9% 容积率：4.8 地块所在区位： 本地块位于衡阳市南部雁峰区 湘江南路与黄白路交接处； 北临湘江、西靠城市公园； 黄白路 道路情况：双向三车道 途径车辆：以公交及私家车为主 街道印象：居住小区房龄大约在10 至15年教育设施齐全、生活配套以 街铺为主由于不是周末，街道人、 车流密度较低以学生为主 湘江南路路 道路情况：双向四车道 途径车辆：私家车及出租车 街道印象：雁峰区新开辟的主干道， 主要功能为延伸原湘江南路辐射范 围；目前途径人流较少，街道南侧 以多层建筑为主，商业形态单一 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 雁峰区是在原城南区基础上并入原郊区 和衡南县部分乡镇村所形成 成为衡阳市重要的工业基地，涉及冶炼、 机械、化工、纺织、医药等众多行业， 外来人口增加 众多居住社区，人口突破25万，生活配 套较成熟，区域内教育资源丰富，公交 线路完善 受衡阳市城市外扩影响，雁峰区原大批 厂房用地进入土地市场，数个大中型住 宅社区及沿江景观带正在兴建 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 3～5米 雁峰区地处衡阳盆地，以红岩丘陵地貌为 主，土质湿润，地势起伏明显； 经观察，区域内具有凸起特征的地形平均 高度差在3－5米之间，对建筑结构设计及 建造过程有一定影响 5～8米 凹陷地形区域内另一种地表特征，落差较 凸起地形稍大，平均落差5～8米； 经观察，区域内部分楼盘建在此类地形上， 多采用一层架空用作活动室、停车场等用 途 红土中氮、磷、钾含量不足，且具有强酸反 应，对建筑材料的选择具有一定的要求 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 城市建设 抓住城市“南移”机遇，规划2010年城区面积达到30平方公里，人口达到30万人 培育构筑次商贸中心白沙洲次商贸中心侧重发展生产型商贸服务行业，黄茶岭次商贸中心侧重发展生活型商贸服务行业 打造6条商业特色街。即黄白路商业文化一条街，蒸阳南路服装家电一条街，蒸湘南路汽配化工一条街， 五星路农产品一条街，景观大道食品医药品一条街，向蒸路南杂百货一条街; 培育14个特色交易市场。即白沙洲工业品市场、农机市场、汽车市场、再生资源市场，黄茶岭装饰材料 市场、旅游工艺品市场、农贸市场，丁家牌楼综合批发市场、服装市场、文化用品市场，高兴花鸟市 场、综合批发市场，奥林匹克体育用品市场和衡阳土特产市场； 在“二纵五横”主次干道两厢布置各类商贸网点。发展仓储超市、连锁经营和品牌经营 房地产业 在次商贸中心“二纵五横”的主次干道两厢开发高层商住、商务楼宇；在隆桥村、红旗村、五星村范围规划3个居住区，其中在五星村开发1个外观新颖别致的高档住宅小区； 沿湘江风光带改造开发具有古典风格和欧陆风格的高档住宅区；在奥林匹克体育场周边开发依山傍水、风格各异的生态休闲住宅区 “十一五”期间，房地产业增加值年均增长30%，城市居民人均居住面积提高至26平方米 s w o t 竞争优势 地理优势：地块与市中心距离相对较近 绿化优势：地块西面紧靠城市公园 交通优势：地块毗邻沿江主干道 地形优势：地块形状较为方正且坐南朝北 社区内部可闹中取静 竞争劣势 临近地块的厂房影响整体形象 地块尚未平整完成 地块南端呈不规则形状，且孤立于 整体地块提高操作难度 容积率4.8，较高的建筑密度影响项目的 规划和品质 机会 区域内缺乏具有品质坐标型的项目 竞争项目产品创新力不足 区域发展加速,周边形象得到改变只是时间问题 本地块处于本区域和市中心连接的必经之路,人、 车流量将随着区域发 展而逐步扩大，提升项目 的商业产品价值 威胁 目前已有2个项目在售，另1个项目 将在五月底开盘，争先建立区域内 品牌知名度 本地块虽然拥有毗邻城市绿肺和湘 江的地理优势，但相比竞争项目缺 乏较为成熟的生活配套 本项目建筑面积12万，与区域内竞 争楼盘相比并无体量优势 地块SWOT分析 地块条件分析 区域现状分析 区域发展分析 地块SWOT分析 第二部分市场背景 衡阳市微观市场 衡阳市城市规划 衡阳市宏观市场 老衡阳（OLD） 新衡阳（NEW） 衡阳“裂变” 城市化快速推进，交通网络带来城市扩容，将形成多个区域的城市中心； 市政、环境城建的大量投入，将极大提升城市形象 经济的持续发展，人均收入年年攀升，城区人口数量增加，消费支出将大为提高 产业优化带来人口结构的优化，消费观念和消费习惯将发生重大变化 交通网络覆盖密度低，单一的城市中心，城市经济和影响力辐射面有限； 城市建设落后，人居水平不高，整体形象较差 人均收入处于“温饱”阶段，其它消费支出有限，无法提升城市经济活力 单一的农业和早期工业，就业人口结构相对单一，生活观念停留在初级水平 衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场 衡阳市城市规划