 ==>> 点击下载文档 |
市场调查与研判
城市发展趋势分析
消费者市场分析
长沙商业发展分析
长沙为湖南省省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘,北瞰洞庭，南依衡岳。全国首批公布的24个历史文化名城之一。现辖长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县和芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个城区。 。
长沙市总面积1.18万平方公里，其中长沙市区面积954.6平方公里，占长沙市总面积8%，城市中心极度集中。
城市概况
2001年以来，长沙GDP均保持10%以上的年增长率，2005年和2008年更是达到顶峰，增长率为37%，整体增长率超过20%。
综合实力跻身全国城市第14位，城市化率达到中等发达国家水平。
长沙市经济现状
与各主要大城市比较，长沙GDP仅高于南昌，落后于诸典型城市之后；但其人均GDP却仅仅只次于深圳、广州这2个国际化的大都市，领先其他城市。
长沙市经济同比分析
人均GDP与商业发展关系
长沙2008年人均GDP达到4,400美元以上，其城市化率为61.25%，因此，参照欧美经济发展与商业业态的对应关系表可见，长沙已经具备发展“Shopping Mall、Lifestyle Shopping Center、商务地产、物流等综合商业形态”。
表：欧美经济发展与商业业态的对应发展关系
资料来源：政府统计局
长沙社会消费品零售总额
近年来，长沙社会消费品零售总额增长率多超过15%，整体保持高速增长，促进了城市商业的快速发展。
社会消费品零售总额跻身全国十强，与排名前列城市相比，长沙受城市与人口规模限制，长沙社会消费品零售总额相对较低。
长沙市人口同比分析
长沙人口逐渐增长，但增长速度越来越低，同时缺乏外来人口进入，与同等规模及经济发展状况城市相比，长沙常住人口及户籍人口均较低，相比而言，消费市场较小。
武广高铁发展规划
武广高铁进一步缩短了长沙到周边城市的距离，长沙的城市辐射力与吸引力加强，利于长沙城市群的产业升级，促进经济发展。
武广高铁的开通，使长沙到广州的时间缩短为2小时，到武汉的时间缩短为1小时。
武广高铁的开通，使得长沙成为中国中部最核心的城市之一，湖南将真正融入泛珠三角区域经济圈。
同时，我们也发现，由于时间和受事件影响空间的空间压缩，长沙与周边城市的竞争也将更为直接。
长株潭一体化
长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为50公里 。随着长株潭轨道交通建设的完善，湘潭、株洲将为长沙带来大量的流动人口。
预计2015年，每年将有1,800万人流从两地前往长沙，而到2020年，则提高到2,500万。
长株潭一体化经济圈加快步伐，长沙作为核心城市，经济、人口、消费将大幅度发展，城市竞争力加强。
长沙城市总体规划
长沙将形成“一主两次四组团”的城市布局：
“一主”指中心城区；
“两次”指河西新城和星马新城；
“四组团”分别为为暮云、捞霞、高星、含浦组团。
到2020年，长沙的城市居住人口310万，其中主城区（中心区、河西新城、星马新城）城市人口为264万。
长沙发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，城市人口的快速增长及城市人口素质不断提升，将为长沙商业的发展注入更强消费力。
新的规划区一方面利于提升长沙城市竞争力，吸引大量居住、商务人口，为商业、商务发展提供机会；
另一方面，新的规划区将出现各类先进的综合体业态。
河西滨江新城：打造行政商务圈的滨江商务片区、滨江居住区、文娱观光与旅游服务基地。
芙蓉CBD：集金融、贸易、办公、信息、物流及会展等10多项齐全功能，打造成商贸中心、文化中心和生产服务中心。
新河三角洲：集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD)
金融城：打造长沙金融产业集聚地，吸引更多金融机构。
南湖新城：以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区
城市版块的划分与区域发展规划分析
在长沙国际化大都市的发展趋势下，确定以芙蓉中央商务区为中心，长沙规划发展了多个城市副中心区域；
每个城市副中心将承担不同的城市功能，新的规划区均有其代表性的大型综合体，代言其发展趋势；
芙蓉CBD作为城市中心的地位不会改变。
芙蓉CBD分析
芙蓉CBD
长沙芙蓉CBD的产业功能布局：
以芙蓉广场为核心，以五一大道和芙蓉路为主轴，重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业为主的金融中心；
以省府二院为核心，打造以商务办公、中介服务、总部经济为主的商务中心；
以解放路两厢为核心，包括定王台书市和酒吧一条街，形成以文化、娱乐为主的文化中心；
以朝阳电子科技街为核心，发展以服务外包、IT产业、中高档居住为主的信息中心；
以黄兴南路步行街为核心，涵盖平和堂、新世界、百盛、王府井和百联东方广场等的商贸中心。
