“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之一 2014年度中国35城住宅市场生命周期专题研究 随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都 热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。我们相信，未来十年左右，中国房地 产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场 分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨 的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在 下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市 场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者来 说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。 同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在 着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们将首先针对大中型房企重点布局的 35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。而 本报告，是“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之一，主要 对于35城住宅市场所处的生命周期进行比较分析。 一般而言，事物的发展都有生命周期，多会经历从萌芽到灭失的过程。一个 城市新建住宅市场的发展同样具有生命周期性特征, 具体来讲可分为启动期、成 长期、加速期、平稳期、成熟期、衰退期等阶段。认识一个城市住宅市场所处阶 段，房企选择扩张和城市进入时，能够认清基本形势。本报告针对全国35个重 点城市进行比较性研究。 一个城市住宅市场发展所处周期，本文主要从社会经济发展基本面，以及新 房市场发展现状两个维度进行考量。前者从宏观层面体现房地产市场发展所处的 外部环境，后者直观反映新房市场的总量变化。 社会经济发展基本面选取人均GDP、人均可支配收入、城镇化率和第三产业 占GDP比重四个指标，新房市场选取住宅成交量及住宅新开工量两个指标。通过 指标标准化，及专家打分赋权重，最后得出城市住宅市场发展生命周期的综合指 标。 本报告35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、广州和深圳；15个副 省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、 大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划 单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长 沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。 一、35城社会经济发展基本面指标 (一) 人均GDP 城市核算期内（通常是一年）实现的国内生产总值与城市常住人口相比进行 计算，得到人均国内生产总值。人均GDP是衡量经济发展水平的重要指标，是了 解城市宏观经济运行的有效工具，也是衡量城市人民生活水平的一个标准。人均 GDP越高，房地产市场在整体经济活跃的大环境下发展动力越强。美国著名发展 经济学家钱纳里的经济发展阶段模型研究了人均经济总量与经济发展阶段的关 系。本报告对2012年35个重点城市人均GDP进行排名，整体上可以分为三个层 级。 图1 2012年35城人均GDP排名20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 深 圳 广 州 大 连 天 津 长 沙 杭 州 南 京 北 京 宁 波 上 海 呼 和 浩 特 青 岛 沈 阳 武 汉 厦 门 济 南 郑 州 乌 鲁 木 齐 南 昌 福 州 成 都 长 春 银 川 合 肥 太 原 西 安 昆 明 哈 尔 滨 石 家 庄 兰 州 重 庆 海 口 贵 阳 西 宁 南 宁 元 80000 50000 第一个层级：8万元以上,主要为一线城市的深圳、广州、北京和上海，及 部分沿海发达及省会城市如大连、天津、长沙、杭州、南京、宁波、呼和浩特、 青岛和沈阳。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济阶段，同 时处于后工业发展期。 第二个层级：5万元至8万元,包括武汉、厦门、济南、郑州、乌鲁木齐、 南昌、福州、成都、长春、银川、合肥、太原和西安。根据钱纳里经济发展阶段 模型，此类城市已处于发达经济的成熟阶段。 第三个层级：5万元以下，包括昆明、哈尔滨、石家庄、兰州、重庆、海口、 贵阳、西宁和南宁。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市处于工业化阶段中 的加速期。 表1 钱纳里经济发展阶段模型 阶段 等级 人均GDP（美元） 工业化阶段 起步阶段 1 1060-2120 起飞阶段 2 2120-4230 加速阶段 3 4230-7940 发达经济阶段 成熟阶段 4 7940-12700 后工业阶段 5 ＞12700 当然，由于2005年以来人民币兑美元已累计升值超过30%，以及中国的特 殊国情，在界定35城经济发展阶段方面，钱纳里的理论只能作为一个笼通的参 照。 (二) 人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入是反映居民家庭经济生活水平的指标。居民受惠于 经济发展，生活水平提高，会增加购房需求。2012年全国35个重点城市人均可 支配收入可分为三个层级。 第一层级：3.5万元以上， 包括深圳、广州、宁波、厦门、杭州、北京和南 京。 第二层级：2.5万元至3.5万元，包括呼和浩特、济南、青岛、长沙、西安、 天津、福州、大连、成都、武汉、沈阳、合肥和昆明。 第三层级：2.5万元以下，包括郑州、贵阳、南昌、长春、石家庄、重庆、 太原、南宁、哈尔滨、海口、西宁、银川、乌鲁木齐、兰州。 图22012年35城人均可支配收入排名5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 深 圳 上 海 广 州 宁 波 厦 门 杭 州 北 京 南 京 呼 和 浩 特 济 南 青 岛 长 沙 西 安 天 津 福 州 大 连 成 都 武 汉 沈 阳 合 肥 昆 明 郑 州 贵 阳 南 昌 长 春 石 家 庄 重 庆 太 原 南 宁 哈 尔 滨 海 口 西 宁 银 川 乌 鲁 木 齐 兰 州 元 35000 25000 (三) 城镇化发展水平 城镇化发展水平反映人口向城市集聚的过程和集聚程度，也是国家或地区经 济发展程度的一个重要指标。城镇化伴随的城市人口聚集、城市规模扩大以及城 市结构变化都将为房地产业的发展提供空间，且从中长期的趋势来看，城镇化是 扩大城市房地产市场需求和推动房地产业发展的一个极其关键的因素。目前全国 35城受经济发展水平等因素制约，城镇化水平差异明显。主要分为三个层级。 图32012年35城城镇化率排名 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 深 圳 广 州 上 海 北 京 太 原 合 肥 天 津 厦 门 南 京 沈 阳 海 口 银 川 杭 州 乌 鲁 木 齐 西 安 贵 阳 长 沙 宁 波 南 昌 西 宁 武 汉 青 岛 昆 明 郑 州 济 南 福 州 呼 和 浩 特 兰 州 大 连 成 都 重 庆 南 宁 石 家 庄 长 春 哈 尔 滨 80% 60% 第一层级：80%及以上，包括深圳、广州、上海、北京、太原、合肥、天津、 厦门、南京、沈阳。此类城市城镇化发展速度趋于停滞。 第一层级：60%至80%，多数城市集中于该区域，此类城市城镇化增速逐步 放缓。 第三层级：60%以下，包括重庆、南宁、石家庄、长春和哈尔滨。此类城市 城镇化发展仍处于加速阶段。 (四) 第三产业占比 第三产业比重指标反映一个地区的现代化程度和经济社会发展水平,2012 年全国35个重点城市第三产业占GDP的比重排名，分为三个层级。 图42012年35城第三产业占比排名 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 北 京 海 口 广 州 上 海 呼 和 浩 特 乌 鲁 木 齐 深 圳 济 南 太 原 贵 阳 南 京 哈 尔 滨 西 安 杭 州 厦 门 兰 州 成 都 青 岛 昆 明 南 宁 武 汉 天 津 福 州 西 宁 沈 阳 宁 波 银 川 大 连 长 春 郑 州 石 家 庄 长 沙 重 庆 合 肥 南 昌 60% 45% 第一层级：60%及以上，包括北京、海口、广州和上海。其中，海口作为全 国重要的旅游城市，具有一定的特殊性。此类城市发展处于后工业化阶段。 第二层级：45%至60%，包括呼和浩特、乌鲁木齐、深圳、济南、太原、贵 阳、南京、哈尔滨、西安、杭州、厦门、兰州、成都、青岛、昆明、南宁、武汉、 天津、福州。此类城市发展处于工业化成熟阶段。 第三层级：45%以下，包括西宁、沈阳、宁波、银川、大连、长春、郑州、 石家庄、长沙、重庆、合肥、南昌。此类城市发展处于工业化加速阶段。 表2 钱纳里经济发展阶段及产业结构特征 经济发展阶段 产业结构特征 工业化初始阶段 第一产业比重大于10% 工业化加速阶段 第一产业比重小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业 工业化成熟阶段 第一产业比重小于5%，且第二产业比重与第三产业比重大体相当 后工业化阶段 第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上 当然，需要指出的是，钱纳里的理论是