住宅市场分析模板及相关说明
整体分析框架
城市基本面分析
中期市场判断
短期市场表现
未来市场趋势
城市基本面 区位 经济 人口城市发展
市场发展所处阶段XX市不同时期所处的阶段谐∪萘? 分析XX市住房存量现状，初步判断未来潜在需求 搭建城市房地产市场需求模型，预测XX市住宅市场基本容量
板块竞争压力 通过预测未来28个月各板块可售货值的去化期，结合存货去化期判断各板块未来竞争压力
整体市场表现 整体供求、价格变化 用房价天花板模型估算房价极限值 对比08年1~7月14城市房价超涨幅度与供求关系恶化程度，判断XX市场短期压力 分产品线市场表现 不同产品线市场表现综述 首置市场表现 首改市场表现 再改市场表现 高端市场表现
城市基本面分析框架
总量与增速 产业结构 三驾马车
区位
经济（钱）
人口（人）
城市发展（地）
总量与增速 外来人口 家庭结构 人口红利 婴儿潮与后婴儿潮
建成区规模 土地扩张速度 扩张过程与形态
城市基本面 区位 经济 人口 城市发展
城市基本面分析
中期市场判断
短期市场表现
未来市场趋势
区位
资料来源：……
上海 – 苏州 – 无锡小三角增长级 上海 – 杭州 – 南京大三角增长级
1990-苏州名义GDP及08-10年保守预计（亿元）
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
+35%
+19%
+13%
+13%
第二轮经济高速发展期
第一轮经济高速发展期
资料来源：……
……
经济总量和增速
三大产业增加值占GDP的比重
资料来源：……
一产
二产
三产
0%
10%
50%
70%
60%
40%
30%
20%
……
二产
三产
-12%
+12%
+11%
一产
全社会固定资产投资分布（亿元）
产业结构
经济增长引擎
……
资料来源：……
2002
2003
消费
投资
出口
三驾马车增长速度
三驾马车对GDP增长的贡献度
出口增速
消费增速
投资增速
户籍人口
常住人口
5.37%
0.63%
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2003
159
21%
195
24%
225
27%
258
29%
外来人口（万）
14%
2002
121
17%
占常住人口比例（%）
0%
15%
20%
25%
30%
5%
10%
城市常住人口与外来人口
资料来源：……
XX市
北京
上海
深圳
东京
纽约
旧金山
伦敦
07年户均人数
……
1980
1985
1990
1995
2000
2.99
07年总户数（万户）
07年户均人数
一人户
二人户
三人户
四人户
五人以以上
05年XX市家庭结构
05年全国家庭结构
家庭结构的变化
资料来源：……
XX市抚养比
全国抚养比
45%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
人口抚养比和人口红利
人口红利定义：当劳动力抚养比低于55-60%区间时，存在人口红利（“人口机会窗口”开启）；当抚养比低于45%时，人口红利进入“黄金期” 总抚养比＝全部非劳动年龄人口/15-64岁劳动年龄人口
总抚养比<45% 人口红利黄金期
……
资料来源：……
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
首置+再改
年新生人口（万人）
首置需求
再改需求
39年
27年
1980
1985
1990
1995
2000
1965
1970
1975
1960
家庭生命周期与购房行为对应关系
住房需求趋势
本地人口的住房需求变化
……
资料来源：……
城市规模与扩张速度
北京
上海
广州
深圳
南京
天津
武汉
成都
杭州
沈阳
XX市
1984
1990
2000
福州
长春
大连
深圳
南京
上海
广州
北京
珠海
厦门
佛山
武汉
无锡
宁波
XX市
成都
天津
青岛
杭州
沈阳
超速发展
快速发展
20城市土地扩张指数（00-06）
20城市土地扩张指数（86-06）
全国主要城市建成区面积（平方公里）
资料来源：中国城市统计年鉴1985 –注：城市扩张指数SI=（尾年面积-首年面积）/市域面积/跨越年度数*100
……
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