11平方公里的土地区域开发，
注定我们不能用传统的视角去看待分析鲁能海蓝
福源？
关键词：非主流、热点湾区l城市近郊l强势海景l双海湾
区l超大规模l低密度l开发周期较长l开发地块分散

海
甸
岛
新埠
岛
国贸
填
海区
老
城
区
西海
岸
东海
岸
机场
区
红树
林自
然保
护区
火山
口旅
游区
南部区
域
西部区
域
中部区
域
东部
腹地东部区
域
金沙
湾
盈滨
岛
长流片区海口湾

二期地块

①
②
③
⑤
④
⑥
⑦⑧⑨⑩
碧海金沙
溢盈海岸
王府
京杭别墅金手
指高
尔夫
温泉
小镇
熙岸高
尔夫
西海岸前沿大酒店
金鑫足球训练基地
盈滨海岸
项目基本参数：
区域：紧邻西海岸，距离市中心20公里；
资源：独特内外海的自然资源及永庆寺等人文景观
规模：区域占地11平方公里，已拿土地5100亩；
配套设施：商业区、超5星级酒店、游艇俱乐部、
高尔夫球场、水上酒店、滨海休闲带等，但湾区整
体规划滞后。

海蓝福源作为海南鲁能城旗下规模最大、
开发周期最长的项目，将在鲁能城品牌战
略的实施中占有举足轻重的地位。

外海
内海
一期地块
市场机会：以海蓝福源开发为代表的西部以西盈滨岛区域将
在未来迅速崛起，成为海口城市新名片

海甸岛
国贸
填海
区
老城区
西海
岸
东海
岸
盈宾半岛
西海岸：拥有强势海景，已建立起度假区形象，城市“西拓”计划将使其成为
海口工业及物流等产业发展方向，成为海口经济发展引擎；
国贸填海区：城市核心区，拥有城市价值和海景资源，配套完善，住宅功能逐
渐减弱，向居住和商务休闲功能发展；
海甸岛：国贸翻版，城市功能的自然延伸区，有一定城市价值和海景资源，配
套不够完善，区域价值逐渐提升；
东海岸：外销市场中的弱势群体，未来依托“东优计划”的深入实施，成为高
品质旅游度假区；
本体价值：非强势旅游区域，依托外部与城市良好的连通性、内部极
佳的自然资源及高端休闲娱乐配套，未来将营造真正远离尘嚣的全新
生活方式
唯一性、稀缺性：
内外双海
独立半岛
l盈宾半岛，位于未来海口行政中心“西海岸”以
西，
拥有海口唯一的内外双海湾区；
l虽不在海口-三亚人流动线上，现阶段与市中心距
离较远但本项目拥有海口最好的海景资源，无论从
位置、资源、环境以及私密性上都具有较强的优势;
未来预期：
城市配套
度假生活
l即将修通的滨海大道延长线，将缩短与市中心的
直线距离，半小时生活圈指日可待，
与城市良好的
连通性将使之成为海口度假资源与城市资源组合最
为优化湾区;
高端配套：
顶级配套
顶级享受
l大盘规划，整体布局，高尔夫+游艇+水岸商业区+
五星级酒店+星级会所+水上酒店
品牌布局：鲁能深耕海南房地产多年，以专注休闲地产为开发理念，
在海南旅游地产领域进行持续探索，建立品牌实现品牌与项目的价值
联动
鲁能城携三亚湾新城、海蓝福源、海蓝椰风、山海天四大休闲地产
名盘，多子布局、环岛开发，以前瞻性的开发理念为业界树立行业
标准，打造海南休闲地产领导品牌。

休闲地产的建筑者：地产与旅游的嫁接
海蓝椰风、山海天
休闲地产的实践者：理念与现实的探索
三亚湾新城
休闲地产的先行者：休闲生活方式的供应
海蓝福源
三位一体原创RPS战略模式，构成海南鲁能休闲地产“价值铁三角”。以完
整的休闲地产价值体系，深刻定义“休闲地产”价值内涵

现实
区域现实区域现实

非强势旅游区域
资源现实资源现实

非占有强势可参与资源
市场现实市场现实

不缺少游艇、高尔夫项目，市场竞争压力大

目标
远景目标：填补海南休闲度假旅游的空白，形成鲁能城特
有的岛居度假理念，实现区域增值；
远景目标：填补海南休闲度假旅游的空白，形成鲁能城特
有的岛居度假理念，实现区域增值；
短期目标：快速回现，降低项目开发风险短期目标：快速回现，降低项目开发风险
本项目核心发展策略：在非强势旅游区域，强化“休闲度假”的居住理
想，建立海蓝福源专属休闲度假优势。

建立海蓝福源高端岛居休闲度假的核心竞争优势

建立海蓝福源高端岛居休闲度假的核心竞争优势建立海蓝福源高端岛居休闲度假的核心竞争优势
2、如何定义区域——东有东海岸，西有西海岸
3、化整为零还是区域开发——地块分散难以整合
4、非成熟区域的度假产品的核心价值模式
5、启动区地块资源优势不明显，如何建立项目整体价值平台
6、405、458地块相对独立且定位相差较大，如何营销
7、年底入市，如何快速起势建立形象
1、品牌与项目的嫁接——以品牌促项目还是以项目建品牌
启动区营销面临的七大问题：