宜宾鲁能A-08地块整合营销策划提案 前言 1.本企划案涵盖了项目整合营销策划的主要内容和方法。 2.本项目由于规模较大,所需施工图纸、进度皆为阶段性提供，在一定程度上影响策划精准性。 3.本企划案将随着市场的变化、项目的工程进度、项目其它专业环节的跟进完善进行修正。 目录 一、项目策划的理论基础 1、我们面对的市场状况 2、 我们面对的目标消费群 3、我们的项目状况（SWOT分析及营销思路提炼） 二、项目整合营销策略 1、产品策略 2、价格策略 3、销售策略 4、推广策略 三、项目销售执行 物 质 （房子） 精 神 （生命） 物质需求 （居住） 精神需求 （理想生活模式） 产品策略 价格策略 销售策略 推广策略 买 卖 市场 策划的理论基础 整合营销策划的意义 房地产整合营销策划可分为两个部： 第一部分：项目整合营销战略； 第二部分：项目整合营销管理。 整合营销战略的意义： 即营销的本质，建立健全一个有效的制度来进行营销分析、计划、执行和控制，同时将向客户传递满意的服务与支持制度化。 1、我们面对的市场状况 宏观背景结论:宜宾房地产市场总体特征和发展趋势 1、受政策影响，供小于求，整个市区房地产市场目前处于卖方市场 2、房价相对较高 3、开发商素质和开发水平不高 4、开发观念滞后于消费观念，从而使现有产品品质与消费者的期望存在较大差距 5、政府有关职能部门观念落后，服务态度和相关资料信息整合与掌握不够 6、多数开发商的经营方式及手段较为粗放 7、宜宾市城区房地产市场发展不平衡，表现为物业不平衡和区域不平衡 8、宜宾城区的房地产市场正处在一个质变的发展上升阶段 1.2微观背景结论:区域住宅市场特征 1、南岸住宅市场东西区发展不平衡，东区较为成熟，西区才起步。 2、西区住宅市场起点高，规划设计较为超前，规划配套设施档次高；东区则起步早，发育度高。 3、发展潜力差异大，东区可供开发的土地日渐稀少，特别是居住用地量受限，在未来近20年时间里仅余72.6公顷（折合1089亩）可供开发的居住用地；而西区广袤用地正待大规模开发。 4、开发规模和档次较高，上百亩的小区开发已成为主流，并出现了跃层、电梯公寓、连排别墅等多种改善居家品质的物业。 5、东区住宅已成为市民居家的首选区域，“绿洲家园”等品质较高的楼盘供不应求。