商丘市富饶新城国际营销策划报告 市调工作执行概述 楼盘采样 帝和水上公园 建业桂园 水木清华 海亚四季港湾 上海城市花园 金穗观天下 香格里拉 园中园 奥林匹克花园 喜来登国际广场 金帝南苑 金帝北苑 定性定量 深访 商丘市房地产管理局副局长 商丘市规划局副局长 商丘市房地产交易中心副处长 商丘市土地收购储备交易中心主任 座谈会 8人深访座谈会 问卷 商丘不同消 费群体问卷 共50份 案例分析 帝和水上公园 建业桂园 水木清华 资料收集 帝和水上公园楼书 建业桂园楼书 水木清华楼书 海亚四季港湾楼书 上海城市花园楼书 金穗观天下楼书 香格里拉楼书 奥林匹克花园楼书 喜来登国际广场楼书 金帝南苑楼书 金帝北苑楼书 商丘市统计公报 营销策划报告整体架构 第一部分：市场篇 一、商丘市房产市场发展概述 二、商丘市未来规划 三、区域房产发展情况 四、市场客户群体分析 五、主要竞争个案分析 第二部分：产品篇 一、项目基本情况 二、项目SWOT分析 第三部分：定位篇 一、产品定位 二、价格定位 三、客源定位 四、价格策略 第四部分：企划篇 一、整体推广思路 二、前期推广存在的问题 三、推广顺序 四、推广总概念 五、推广策略 六、推广主线 七、广告推广 八、阶段推广分解 第五部分：销售篇 一、销售策略 二、销售方式 三、销售通路 四、销售执行 五、销售难点解答 第六部分：促销篇 一、团购折扣方案 二、付款方式折扣方案 三、老客户带薪客户折扣方案 四、原有各类卡折扣方案 五、营销中心折扣方案 第一部分市场篇 一、商丘市房产市场发展概述 1、经济增长趋势 一、商丘市房产市场发展概述（续） GDP增长幅度远高于全国平均8%-10%的增长幅度 一、商丘市房产市场发展概述（续） 人均收入总体呈上升趋势，消费层次也会有不同程度提升 经济仍然落后很多，市民的实际购买能力仍然不足 一、商丘市房产市场发展概述（续） 2、房地产发展情况 2002—2005年房产投资情况 一、商丘市房产市场发展概述（续） 2002—2004年商丘的房地产开发一直保持在20%左右的增长 受房产发展的规律及政府扩大招商引资的力度影响，自2002年房地产开始开发，2005年开始出现井喷，房产投资额、新开发面积均获得了150%以上的增长 按照开发周期测算，新开发量体将会集中到后2-3年内销售，整体销售量体将集中上市，销售竞争激烈 房产占GDP的比重一直不高，不是城市发展的支柱性产业 一、商丘市房产市场发展概述（续） 3、商丘市未来5年内理论房产需求测算 即：商丘市未来5年内理论上最大需求为600万平方米 4、商丘市目前房产发展现状 新城区的神火大道、南京路、文化路沿线楼盘开发非常活跃，开发量体占全市总供应量体的85%以上 目前全市在售楼盘量体总面积为100万平方米左右 目前市场上成交的主力房型为面积在120-150平方米之间、总价在20-30万元之间的三房 截止至10月份，市场在建住宅面积125万平方米，共销售住宅面积40万平方米，成交均价为1298元/平方米 仍属于房产发展的初步阶段，二手房交易不成熟，专业中介公司几乎没有 一、商丘市房产市场发展概述（续） 5、商丘市房产发展趋势 未来房产发展的弹性空间极小。2002-2005年批准开发398万平方米，2006已经批准开发的90万平方米,加上2007年规划批准开发的100万平方米，总体批准开发供应量体将达到588万平方米,接近理论需求的极限 仅神火大道沿线的楼盘来计算，总批准开发量体为300多万平方米，但目前只有100万平方米上市销售，剩余量体将集中在2007-2010年内上市销售，加上新规划开发的量体，因此未来销售竞争将异常激烈 房产开发已经步入饱和阶段，横盘调整将不可避免 一、商丘市房产市场发展概述（续） 二、商丘市未来规划 商丘定位为区域中心城市，神火大道是主干道。 未来定位： 东边为开发区，以无污染工业、办公、居住、教育为主 南是教育、居住、办公、旅游为主 西是工业、物流 北是老的城区