新长安新地图 ——长安智慧商城项目营销策划报告
THE NEW
报告说明： 1.关于本体，本报告首先针对于项目区域、客群、产品进行分析，并结合自身条件从而得出一条差异化路线； 2.关于定位，由于本项目所处位置并不属于核心商圈及办公圈，因此本项目商业建议以聚集型特色餐饮为主，将商业打造成为特色餐饮集散地。因此我们对它作出一个全新的定位——新长安新地图； 3.关于营销，我们在保证正常推货节奏的同时，加大渠道、促销策略，充分整合美城优势资源，从而保证销售任务的完成。 总结：本报告充分围绕营销进行展开，通过增加项目特色化、差异化为项目贴上新标签。创造差异、创造地图需要完成详细的战略核心
营销
定位 塑造价值
产品 营销心脏
客群 对位直击
推广 独树一帜
渠道 轰炸渗透
营销 抢占市场
区域 认知提升
美城 运筹帷幄
活动 圈客歼灭
区域 认知提升
根据前期已提交的市场调研报告， 本部分主要对区域内商业及办公市场情况进行 归纳总结
商业市场概况
AREA
区域整体商业以服饰、餐饮、中介、美容美发等基础类业态为主
商业业态种类繁多，但档次低，集中度差
Market
商业租金概况
AREA
区域租金在20-170元/月/㎡；
区域租金在100-120元/月/㎡；
区域租金在60-150元/月/㎡；
区域租金在40-110元/月/㎡；
区域租金在40-70元/月/㎡；
区域租金在20-140元/月/㎡；
不同地段不同物业对应的租金不同，从20元/㎡~170元/㎡不等
Rent
市场各区域各成一体，无规模商业，租金差异大，餐饮、服饰、休闲等业态承担区域较高租金
办公市场概况
AREA
区内无纯粹的办公物业，办公型需求主要通过交通便利、位置较好的住宅项目解决； 钼都长安大厦为长安唯一在售的办公项目，只租不售，整层出租，租金40元/平米； 区域内基本无大型企业，小型公司或机构居多，面积需求在150—200平米左右
Office
项目所处地块并非传统写字楼商圈，周边写字楼供应基本空白，商务气氛明显不足
从市场格局来看，周边紧邻长安新天地，且周边小区均以大型社区为主，社区自身配套丰富，对项目威胁大； 从产品情况来看，项目位置并不属于集中商圈，项目机会大，同时存在的风险大； 从租金收益来看，该区域内租金收益率高，但现金流回报率低
小结
SUMMARY
在以上多种条件限制下， 智慧商城必须走一条差异化之路， 区别于其他商业。 但我们首先必须明确， 我们的客户是谁？
营销
定位 塑造价值
产品 营销心脏
客群 对位直击
推广 独树一帜
渠道 轰炸渗透
营销 抢占市场
区域 认知提升
美城 运筹帷幄
活动 圈客歼灭
客群 对位直击
项目客群
CUSTOMER
客群概述
商业地产销售核心人群分析——投资者、自用购买者
商业客群访谈
姓名：孙先生 年龄：50岁 工作：老区政府旁眼镜店老板 住址：北长安街自有住房 家庭结构：子女成家、独身 家庭年收入：约15万元 兴趣爱好：养花、麻将牌 关注媒体：报纸、电视
访问概要： 孙先生的店铺是租的，之前街上人气还可以，但是近期生意越来越差，区政府搬走了，学校距离也有些远，学生要么进城买眼镜、要么上网买，生意大不如以前，但是其他生意也不懂
CUSTOMER。