2010年9月 2010年12月 2011年2月 2011年5月 2011年6月 前期定位阶段 方案设计阶段 + 2011年4月 2010年10月 跟进项目历时10个月 正式提案沟通会4次 产品设计任务书1份 至少超过5次与甲方的正式产品方案修改及项目讨论会议 市场跟进 产品跟进 并不是每一个项目都有机会能够如此全程投入 也并不是每一个项目都能够让我们如此熟悉其打造过程中的一点一滴 在标书发函的那一天，我们知道成果彰显的曙光将在不远处点亮 我们所要做的：持续倾注热情，紧握住我们全程跟进的优势和积淀 以绝对的专业角度反应市场变化和给予产品建议 同策优势： 1、全程参与项目的前期定位及产品设计，熟悉项目的产品细节。 2、同策有信心将产品设计的理解和理念融入项目后期的营销执行，也有信心将项目打造成区域标杆型的项目。 3、同策在上海市场的占有率和专业度可以保证项目顺利的运营和销售 前期定位——市场研究跟进历程 2010.9首次提案 通过宏观市场研究判断2010年青浦新城市场格局： 市场容量小、价格增长慢、公寓主力产品、本地客主导的区域市场 前期定位——市场研究跟进历程 2010.9首次提案 通过案例判断项目跳脱区域市场的突破口： 产品创新 前期定位——市场研究跟进历程 2010.11二次提案 通过案例判断大平层产品的共性 处传统别墅板块、300-400平米、精装舒适、均价超越独栋 新城盛景专案访谈——2010年市场研究补完（10-12月市场）——06-10年市场变化分析 前期定位——市场研究跟进历程 2010年四季度-2011年一季度初项目持续配合 项目产品线决策判断的转变 公寓产品面积段和配比定位的市场依据 产品线组合的完全转变使得项目研究重点转向产品方案 市场研究方式跟进也在2011年上半年转变为配合产品方案制定的细部和零散研究 前期定位——市场研究跟进历程 2011.6月青浦鑫塔项目竞标月 2011年1月底的沪上限购细则出台 2011年富力湾新房源，旭辉玫瑰园和东渡青筑新项目推出 让青浦新城市场为之改变 竞标中我们将持续2011年上半年市场研究的脚步 洞悉新城市场的改变 青浦新城市场研究跟进——市场变化分析 公寓主力成交户型变化—— 新城市场 08年-10年二房占比大于三房，11年起成交占比三房出现大于二房现象 公寓主力成交面积段变化—— 新城市场 11年开始二房、三房面积段出现提升，从原来的80-90平米二房提升到90-100平米的二房 区域存在高端公寓产品—— 新城市场 新城区域内有高总价、大面积项目成交，如仁恒运杰、富力桃园 公寓精装修趋势—— 新城市场 区域内精装修项目从08年开始出现，直至10年均以富力桃园为唯一案例 2011年随着市场对精装修房源需求度的提高，出现以旭辉玫瑰湾等为代表的精装修新项目 2006 2007 2008 2009 2010 2011 06-07年青浦新城公寓项目以毛坯为主 08年青浦新城出现精装修公寓项目，以富力桃园为代表 09-10年青浦新城精装修项目只有富力桃园 11年区域市场开始出现精装修项目，以旭辉玫瑰湾、御澜湾为代表 公寓精装修趋势—— 新城市场 目前区域内在售精装修有两个，均为2011年新推项目，装修标准在5000元/平米 旭辉玫瑰湾 御澜湾。