长沙江河水利置业项目前期策划及物业发展建议 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：长沙江河水利置业投资有限公司 一：项目所拥有的市场、竞争、自身等条件使得项目具有进入区域第一梯度能力，但不具备打造长沙市顶级项目的条件 结论前置 二：针对周边竞争项目，本项目将采取“挑战者+补缺者”的竞争战略。与运达国际城相比，主要采取补缺者的竞争战略，通过开发理念、产品等系列手段形成错位；与大盘及其他项目，采取挑战者的竞争战略，通过纯粹社区、精品配套等方面实现超越 三：从中心、精品、宜居三个角度明确项目整体定位，突出项目城市属性、高端定位及高舒适性特征 四：在严厉的地产调控预期下，结合项目定位、客户特征等筛选项目目标客户群，认为近阶段市内刚需、首改客户及部分高端客户是主要客户群体；政策调控弱化后省外投资客及返乡客户将增多 五：本项目产品户型上以主流户型为主，以实现资金快速回笼，一部分大户型，提升项目整体档次，并与常规项目形成差异化竞争 项目整体定位项目背景及对项目的理解 0.1 项目本体 0.2 甲方目标及理解项目背景及对项目的意义项目价值及可能的发展方向发展战略及整体定位 【项目区位】项目位于长沙市雨花区北部，属于老城东扩区，距离老城中心、武广新城、机场均在15分钟车程以内 区位：项目位于长沙市雨花区北部，二环以外，属于长沙老城中心的东扩区域，未来武广板块的核心区域； 商圈：紧邻高桥大市场，距离市内主要商圈均在15分钟车程之内； 交通：距离武广高铁站10分钟车程，距离黄花机场15分钟车程，交通十分便利； 配套：虽在区划上属于雨花区，实际上共享芙蓉区的大型城市配套 黄花机场 武广高铁站 市级商业中心 长沙老城区 地 铁号 线 地铁2号线长沙大道站 本项目 人民东路 长沙大道 白沙湾路 京珠高速 已开通 南侧：长沙大道和机场高速无缝对接，15分钟直达市区和黄花国际机场； 西侧：圭塘河沿岸堤顶路等； 北侧：人民东路作为长沙东西向主干道，将项目与市中心紧密相连； 规划实施中 地铁2号线：预计2013年开通，在长沙大道与白沙湾路交汇处设有站点，距离本项目300-400m； 白沙湾路：近期将全面贯通 火焰路：预计明后年火焰路将打通 机场高速 火焰路 【交通条件】项目周边有人民路、长沙大道、白沙湾路等多条城市主干道，地铁2号线开通后项目与城市联系更趋紧密 【周边现状】地块西临圭塘河，东接京珠高速，南侧和北侧目前为大面积仓储、小工厂及农民房，现状条件较差 圭塘河沿岸 临时施工道路 沙湾路 仓储区346京珠高速仓储区48仓库5圭塘河沿岸 【项目规模】项目总占地243亩，规模适中，后期园林和配套等方面的打造上具有较大的可塑空间，且相对于大盘，更容易做成精品 案例：长沙——融科·檀香山 占地面积：14万平方米 总建筑面积： 30万平方米 容积率：2.5 物业类型：洋房、高层 绿化率：40% 本项目均价：6880元/平（高层） 周边楼盘：盛世华章、万家城 周边楼盘均价：5000-6000 大气的会所 精致的园林 地中海风情园林 新古典风格 案例：深圳—— 鸿荣源·尚都 占地面积：5.8万平方米 总建筑面积： 21.3万平方米 容积率：3.6 物业类型：高层 绿化率：60% 本项目均价：6500元/平米 周边楼盘：御景湾、金泓凯旋城 周边楼盘均价：5500-6000元/平米 【用地条件】地块被白沙湾路分为东西两大部分，内部已基本拆迁完毕，整体较为平整，用地条件较好 项目地块内基本拆迁完毕； 白沙湾路从项目地块中间穿过，将项目地块分为南北两大部分； 西侧1号地块地势较高， 其他地块均较平坦，用地条件较好。 135 白沙湾路 地块相对平整，拆迁完毕，用地条件较好 地块1 地块2、5 地块3 地块4