「冠华置业车站北街项目」 前期策划及营销报告 二○○九年三月 PART1 宏观经济分析 宏观经济分析 济南房地产市场分析 中国经济步入衰退周期 中国经济在自身周期变动影响下，已经于步入下行阶段。 尽管从全球范围内看，中国经济依然具有较好的发展预期，但是受自身周期性下行和输入性因素的叠加影响，宏观经济在未来两年将面临重大挑战 宏观经济分析 中国经济步入衰退期 企业成本与利润同步下降，表明危机在实体经济的进一步蔓延，同时也显示国内需求不足压力犹存 危机在实体经济蔓延，国内需求仍显不足 国家统计局3月27日公布的数据显示，今年1月－2月，全国规模以上工业企业实现利润2191亿元，同比下降37.3％，是2002年5月以来首次出现负增长，并创下1999年以来最低水平 宏观经济分析 房地产行业与宏观经济走向保持一致 从全国范围内看房地产需求不仅与宏观经济保持较强的一致性，且波动幅度大于宏观经济。在宏观经济下行时期，房地产行业也迎来了10年来首次冬天 房地产与宏观经济紧密一致 宏观经济分析 济南经济困难加大，房地产更是雪上加霜 济南经济同样进入下行轨道从中长期的经济运行数据看，济南市经济增长与宏观经济保持了极强的一致性。宏观经济下行不可避免的影响到济南。随着十一运会等题材的利好出尽，如果没有其他的重大题材支持，济南市经济困难显著增大。 投资增长反周期性中短期数据反映受政策、时滞等因素的影响，济南市房地产投资具有很强的反周期性。在本轮宏观经济周期即将进入下行阶段，济南房地产市场却面临着供应放量，更使行业雪上加霜 宏观经济分析 PART1 宏观经济分析 宏观经济分析 济南房地产市场分析 济南房地产市场发展历程 起步与调整 发展与升级 竞争与分化 外地与本地大企业主导市场； 项目规模与水平有所提高； 中小企业完成初步积累； 价格与成交指标稳步攀高； 开发物业类型逐步丰富； 从无到有， 起点不高； 转型过渡， 发展迅速； 市场再次放量 企业加快发展 2000—2002年 — — 高峰与提升 品牌化大企业主导市场，品牌观念浓重； 项目规模与水平大幅度提高； 价格与成交指标大幅攀高； 开发模式发生根本性变化； 开发物业类型十分丰富； —至今 低迷与转折 市场观望严重，行业进入低谷； 项目开发风险增大，利润降低； 成交指标大幅缩水； 价格不再坚挺，促销手段繁多； 1998—2000年 济南房地产市场分析 房地产业呈现四面开花的空间格局 东部：受“东拓”利好，成为大量品牌开发商入济首选之地，同时几个新片区形成也使东部成为房地产开发的最大潜力区域。 南部：随着“南控”的推进，南部可开发的土地日益减少，但在相当长的一段时间内，南部还是人们趋之若鹜的购房需求所在。 西部：受拆迁改造影响，西部开发一直热度未减，而西客站建设，又会造成大量土地放量，未来潜在供应较大。 北部：受北园高架路的修建、BRT公交工程建设、小清河改造等利好影响，大量的城中村改造带来的土地放量，但目前开发品质较低。 中部：中心城区旧城改造将带来高密度和高强度的房地产开发 黄河及滩区 南部山区，泉水涵养地 奥体文博 片区建设 高新区城市 功能强化 唐冶新城 建设 西客站 片区建设 北园大街、小清河沿线改造 中疏战略， 旧城改造 济南房地产市场分析 区域住宅物业开发性质分布明显：以北园大街为界，南侧主要是正规房地产开发项目，北侧多为旧村改造开发建设项目，目前在售仅华福国际一个项目，证件也不齐全。同时，以铁路为割裂，项目整体素质差距较大，铁路以南不隶属于北部片区，其中春天花园、福润康城等项目位置较本案优越，可比性较小 区域市场状况 本案片区内正规开发项目主要集中在生活配套齐全的南全福片区，但该片区已开发时代新城、金色港湾等居住小区，可提供后期开发地块较少。 而本案西北和东北区域可提供开发地块较多，加之区域工厂的外迁，城市形象将得到彻底改观，后期将成为房地产开发热点。这些地块将带动周边迎来新一轮的房地产开发热潮 济南房地产市场分析 济南楼市也与全国市场一样遭遇低潮以来的产业低潮明显影响了济南楼市的销售速度，从历年数据来看，成交量出现了严重萎缩，很多项目的销售都进入僵局。在这种情况下，开发商的资金压力显现，纷纷加大了促销力度和价格优惠。近年来一直坚挺的房价和强劲的刚性需求正开始瓦解，房地产市场进入了一个调整时期。价格、供应、需求都在艰难调整中 济南房地产市场分析 济南房地产市场近况 济南近期出现“小阳春” 根据合富辉煌的统计，2月济南住宅成交总量为1079套，较1月上涨113% 同时，从2、3月份实际的市场监测情况来看，选择在这段时间开盘或者推新货的项目较多，年后不断出台的利好政策、各项目的价格折扣和促销力度以及市场上因结婚、拆迁等因素导致的刚性需求使一部分观望得以释放。 一些价格适中、面积合理的高性价比楼盘出现了较年前明显好转的销售情形，甚至一些新上市楼盘在开盘当日所推房源可售逾八、九成 济南房地产市场分析 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看