焦作恒基置业解放路项目前期策划 服务建议书 谨呈:焦作恒基置业有限公司 2011年5月 内 容 提 纲 企业现状及发展思考 项目理解 项目思考路径 克而瑞工作流程及方法 克而瑞商业服务内容及战略伙伴 克而瑞专家团队介绍 工作阶段及工作成果 工作取费 克而瑞咨询优势 第一部分：恒基 第二部分：克而瑞 企业现状及发展思考 企业成立 企业成长 产品升级 企业转型 企业00年开始涉足房地产 恒基置业作为焦作大型房产企业，规模及影响已至焦作三甲，企业转型升级时机已经成熟 企业发展升级转型的关键阶段 企业升级转型成功，品牌价值升华 企业逐步成长为焦作市知名房地产公司，升级转型的需求进一步加强 我们需要思考的问题是：恒基置业能否利用本项目进行企业转型升级并进而带动品牌升级？本项目是否具备必要条件？ 我们梳理一下著名企业的成功转型之路： 项目理解 政府使命 企业目标 百姓公益 本项目所承载的三个使命： 项目地处解放路核心地段、规模大、政府重点工程，具备了企业转型升级的必要条件 解放路是焦作市传统的商业中心，而本项目距离目前的商业中心仅500米。故本项目在地理位置、规模、体量上是目前焦作市唯一一个可以打造成与三维广场并驾齐驱的大型城市综合体。 本项目处于解放路核心地段，是政府重点支持工程，而企业也急需树立标杆项目转型升级。可以说，已经兼具天时、地利、人和。 拆迁户数： 2000多户迁移单位： 数十个 总占地： 28万㎡ 容积率： 5.5 总建面： 160万㎡ 绿化率： 35% 建筑密度： 27%企业的目标 利润 在溢价能力和销售能力上均要完成良好表现，为企业在其他领域拥有同样优秀的创收能力 抗风险能力保证项目平稳落地，实现企业现金流通常 溢价能力是指地产项目的售价要超越同类市场平均水平 销售能力是指地产项目的去化要超越同类市场平均水平 品牌 涉足房地产，以优秀的房地产项目来增强企业在社会上的认知度，提升潜在品牌价值 产品形象是指开发的地产项目在内外表现符合企业一贯擅长的企业文化 品牌形象指凭借企业稳定的开发项目来吸引品牌追求者 所以，我们的目标是在树立城市形象的基础上，实现企业利润最大化并升级企业品牌 项目思考路径 项目对于旧城区的成片改造性开发 实质上就是对 片区价值体系的更新…… 而片区价值体系的更新，将体现在发展模式、价值内涵、地域属性转变三个方面进行颠覆性的和谐统一 发展模式 简单的项目开发模式转变为综合的城市运营模式 联动开发 商业运作 政企民三赢 价值内涵 单一价值转变为复合价值项目 社会价值 生态价值 经济价值 功能属性 旧城功能转变为都市新区项目 居住条件 生活方式 收入方式 精神面貌 首先，大规模的旧城改造，是城市片区重生的动作。开发主体必须以先进的城市运营开发理念来实现政、企、民三赢 项目开发的成功，即在顺利实现企业盈利的前提下，塑造项目品牌 建议地产开发为主导的旧城改造 以盈利为主要目的的商业运作？ 以社会责任为主导的区域运营？ 地产开发为主导下的旧城改造？ 挣钱第一位 如何实现旧城改造 找到适宜的开发模式 项目要有形象，政府才会支持 项目要有口碑，百姓才会认同 项目要有品牌，企业才会大突破 里子是本 但是：面子很重要 其次，项目位于城市中心点，通过片区更新，项目将承载起主导城市功能升级与区域价值升级的重任 项目位于焦作市解放路中段。解放路和塔南路为焦作市交通大动脉，普济路，山阳路，人民路，依次周边分布。三维商圈，东方红广场商圈，以及主要市政单位均位于解放路。本案涉及的解放路两侧连片开发改造项目就位于解放路核心地段，地理位置非常重要，对解放路的大规模改造具有非常重要的战略意义。 区域位置 最后，通过城市功能的华丽转身，项目将改变现有的日趋落后的城市功能，满足日益增长的城市发展需求 豫北中心城市定位 中原城市群的重要地位 豫晋之间的重要节点城市 区域现状 城市辐射能力增强 城市空间拓展 城市产业结构的升级调整 快速崛起的焦作 焦作城市结构的打开如何利用市中心大型城市综合体来打造城市标杆项目？ 克而瑞工作流程及方法 服务方案介绍——前期定位报告阶段一：项目定位发展策略报告 客户研究 区域游客研究 区域现有客源研究 未来导入客源研究 目标客户特征和需求分析 成功案例研究 市场发展研究 市场现状 地产开发模式研究 市场功能 总体定位 开发主题及概念定位 区域资源与项目核心 价值论证 市场竞争策略确立 项目物业功能建议 市场机会点挖掘 物业形态选型 产品形态初步定位 物业功能布局建议 物业体量配比建议 项 目启动85开发建议 功能分区建议 项目开发时序建议 商业物业经营建议 项目最佳开发策略建议 定位模式研究 规划模式研究 客户模式研究 驱动模式研究 开发模式研究财务测算 关键财务假设 财务模型 关键财务指标评估：投 资额、现金流、IRR等 区域资源及未来规划分析 区域产业优势 区域资源分析市场研究 各物业的具体市场定 位及可行性论证 区域宏观经济研究 区域土地市场研究 各细分物业市场研究区域未来规划研究 规划功能、战略定位和愿景 功能分区分析、结构分析克而瑞将项目分成2个阶段16个模块进行，第一阶段将就项目整体定位展开研究 0