谨呈： 威尼斯花园项目营销策划报告 前言 首先感谢贵司领导抽出宝贵的时间来听本次营销策划报告的汇报，华宇地产对项目进行了认真研究和市场分析，结合项目的情况，进行本次项目策划提报。 沅江介绍——自然地理 “洞庭天下水”，沅江市地处八百里洞庭腹地，位于湖南省北部，益阳市东北部，以沅水归宿之地而得名 沅江介绍——土地资源 沅江市地处中亚热带向北亚热带过渡的大陆季风湿润气候区内。良好的气候条件与土属使沅江市土地资源丰富。占全市近20%的水稻土、红壤、潮土、紫色土等土种适宜水稻、苎麻、柑桔、芦苇、豆类、林木的生长 沅江介绍——物产资源 沅江市是全国农产品商品基地，主要产品有粮、棉、猪、鱼、桔、苇、麻等。素有“鱼米之乡”、“苎麻之乡”、“芦苇之乡”的美誉。苎麻年产5万吨，占全国总产量的四分之一。芦苇年产30万吨左右，居全国之冠。鲜鱼、柑桔、鸭蛋产量在全省居领先地位。速生杨作为后起之秀，其蓄积量达百万立方米。沅江森林覆盖率已达17.8%。 沅江 沅江是农业为主，发展工业和旅游资源的城市. 沅江经济发展概况 2012年生产总值完成95.96亿元 ,比上年增长10.7% ，经济仍处在持续增长期的较高平台上运行。 全市人均GDP达到14474元。 国民经济的稳步而快速增长，为房地产市场的发展提供了有力的支撑。 房地产投资额 固定投资近三年保持20%左右的增长比例，其中2011年全社会固定资产投资完成39.02亿元，增长40.5 %。房地产开发投资11.95亿元，比上年增长13.3% 投资快速增长，尤其是工业和第三产业的快速增长，城市化进程加快，收入水平快速提升，市政配套逐步完善，为房地产的发展提供有力保证，同时也说明y沅江经济不断提升，提高了市民的购买能力。 消费水平 2011年城镇居民可支配收入12821元，增长14.8 %。城镇居民人均消费性支出9583元，全年人均储蓄额达到37656元； 市民收入不断提高，提升市民的生活品质，对住房的要求不断提高，二次置业客户群体也随着增加。 沅江消费发展态势分析 农民人均收入排名第十四位 人均生产总值排名二十三位 国民生产总值排名二十五位 城镇人均可支配收入排名第 十八位， 说明沅江以农业为主，工业经济相对比较靠后，同时城镇收入排名低于农民人均收入排名，从而说明沅江为回流经济的特征，在外面工作，回沅江消费，他们对消费的档次和品质有很大的要求。 ◎政府媒体舆论炒作房价上涨过快，将导致市场观望情绪重新出现，销量开始下降。（长沙市中心及部分地区5个月房价上涨近1000元/平米，7月开始销量急剧下降） ◎当前宏观经济面开始起稳回升，经济危机是否远去尚无定论； ◎经过各级政府上半年的房地产救市后，价格走上上升通道，但7月份后，一线城市成交呈现快速下降的趋势，二线城市成交量停滞不前； ◎物业税逐步实施，深圳开始试点，房屋投资需求将受到制约，地产市场将受到深远影响。 当前房地产发展态势分析 ◎二次置业者贷款政策重新从严处理，二次置业者的门槛大幅提高；新政开始平抑房价，重新倡导自住需求。 －－市场地产投资需求及意向受到极大打击 ◎银行开始紧缩房地产信贷，防止投资过热。与此同时，大量的央企快速进入房地产行业并极速扩张，地王层出不穷； 当前房地产发展态势分析 市场回暖，导致存量土地的开发和新增土地出让和开发建设，因地产开发的滞后效应，大量的市场供应量将在2013年堆积，2013年上半 年调整在所难免。 在目前的趋势下，房地产新一轮发展的根基尚不牢固，上行难度大，下行压力仍较大； 稳妥发展策略仍是房地产企业的首选之策！ 当前房地产发展态势分析 沅江房地产宏观分析 2012年，沅江地区施工面积达到103.76万㎡，销售面积13.31 万平米,存储量约60万平米.施工面积和存储量大大高于销售量 沅江房地产市场总体特征 沅江房地产市场总体特征 沅江房地产市场总体特征 高尚住宅开发势头迅猛 在政府采取的一系列积极财政政策的持续作用和配套政策的刺激下，沅江市房地产市场不断升温，整个市场明显趋于高品质要求，高端住宅产品市场接受度逐步提升。