Page 2认识地块条件及发展方向寻求项目特色宏观环境及宝山产业发展空间分析项目定位方向及觃划平面建议项目地块可发展空间分析本项目的市场立足点在哪里？项目背景分析上海节能环保产业发展空间分析项目市场竞争及目标客户需求国内外成功园匙开发借鉴项目财务经济评价Page 3项目地块分析-项目所在匙位分析淞南镇位于宝山的东南角，与中心城区闸北、虹口、杨浦三区北部相邻，位于规划中的上海中心城宝山部分，临近沿江功能发展带。由于该区域原来是工业地区，市政设施及配套不足，地面道路交通不能有效沟通市中心区域和宝山中心区域，成为本区域发展的制约因素。近年来随着“退二进三”政策以及轨道交通3号线延伸段的开通，南部逐步发展为居住区。淞南镇通往江苏省太仓经济开发区沪太路S20公路逸仙高架路通往外高桥保税区通往市中心本项目项目地块可发展空间分析宏观环境及宝山产业发展觃划分析上海节能环保产业发展空间分析项目所在区位综述本项目所处淞南镇位于宝山东南角，位于规划中的上海中心城宝山部分；宏观交通比较便利，此项目对外可通往江苏省太仓经济开发区，向东可通过S20公路连通外高桥保税区，向南可通过逸仙路高架连接市中心。Page 4本项目地块经济指标分析本项实际可建设用地共为304.25亩，其中商业用地增加到187亩，而工业用地则调整为117.25亩。项目地块面积较大且完整，尤其工业用地适合于引进大型环保节能生产型企业。项目地块可发展空间分析-地块经济挃标商业用地工业用地商业用地面积187亩，容积率3.0，限高80米，局部100米工业用地面积227.25亩，其中一期110亩，容积率1.5，限高40米，局部60米长江南路淞肇路面积(亩)面积(㎡)容积率限高项目地块49833.2万//道路绿化83.755.6万//实际用地414.2527.6万//商业用地18712.5万3.080局部100工业用地227.2515.1万1.540局部60一期部分1107.3万1.540局部60其余部分117.257.8万1.540局部60实际可建设用地304.2520.3万//Page 5项目地块可发展空间分析-地块宏观交通类别名称说明对项目影响公路江杨北路城市主干道，双向六车道区域内交通网络较差，主要依靠长江西路；长江西路通过逸仙路高架连接市中心。长江西路城市主干道，双向六车道现状长江南路城市次干道，双向四车道轨道交通轨交3号线上海南站-江杨北路周边2km处有三个地铁站，分流部分居民消费者。高架逸仙路高架宝山-上海中心城区通过逸仙路高架可连接市中心。铁路北杨支线铁路北郊站-杨行站，货运线三条铁路包围了本项目，阻碍交通动线；沪通铁路的货运功能对产业有一定积极帮助。何杨支线铁路何家湾站-杨浦站，货运线规划沪通铁路上海-南通，客运为主，兼顾货运江杨北路长江南路北杨支线铁路何杨支线铁路逸仙路高架3号线3号线淞发路站3号线张华浜站规划沪通铁路薀藻浜长江西路3号线长江南路站2km2.1km2.4km城市主干道路高架道路城市次干道路铁路轨道交通图例本项目地块交通条件综述项目交通优势主要在于有逸仙路高架可以连接中心城区。项目交通劣势在于北杨支线、何杨支线以及规划的沪通铁路三条铁路和薀藻浜把项目孤立起来，项目通达性不好。此外，项目虽在轨交3号线沿线，但距离三个车站（长江南路站、淞发路站、张华浜站）均要超过2km，轨交交通较不便。Page 6项目地块可发展空间分析-地块微观交通项目周边交通规划综述沪通铁路的建设将抬高长江西路阻碍长江南路和淞肇路，项目内部通达性变差。长江南路在项目内部规划路宽达45米，其优劣势共存：(1)劣势在于既浪费了项目的地块面积和破坏了地块完整性；(2)优势在于西区有独立开发成类住宅产品可能性。类别名称说明影响公路长江西路项目南侧退道路红线5米、绿化带15米各规划道路对增强区域内部交通网络有一定帮助；规划长江南路过宽，一方面浪费面积及破项目完整性，但，另一方面，西区也有着塑造类住宅产品的可能性。规划长江南路在该区域内改道，路宽45米淞肇路延伸至项目内部，路宽20米呼玛路项目北侧新开拓道路，路宽20米铁路规划沪通铁路近期规划，沿长江西路，路面抬高阻碍长江南路和淞肇路，项目通达性变差。规划城市次干道路铁路图例规划城市主干道路本项目长江南路淞肇路呼玛路长江西路沪通铁路地面地面沪通铁路隧道长江西路路面示意图地下地下Page 7项目地块可发展空间分析-地块周边觃划调整本项目地块周边环境综述项目周边被宝钢、玻璃园、交易市场、运输公司等包围起来，阻隔了项目与长江西路以南住宅区的通路，不利商业的发展。项目南面的两块出让地块的规划将会对项目产生一定的影响，可以沿长江南路直至小五角场形成一个小型商业聚集区。长江西路以北：项目被宝钢所包围，宝钢所释放的热蒸汽和噪音以及高达的工业建筑对项目的环保理念有所抵触。项目西面为新建的玻璃园，阻碍了与西面居民消费者的通路。长江西路以南：项目南部的大片区域为钢材交易市场、运输公司、和部分工业厂房，阻碍了南部居民通路。项目与长江西路以南的居民区，有1km的直线距离，且中间有沪通铁路和工业企业所阻隔，吸引居民消费有一定的难度。未来供应：项目南部的两块出让土地均为商住办公用地，且围绕着长江南路长江西路，未来可能成为小型商业聚集区。宝钢物流公司玻璃园（新建）物流公司已出让地块（三湘股份、商住办）已出让地块（保利集团、商住办）云峰钢材市场（部队）翔腾商业广场大隆链条厂世纪联华超市上硫化工、海光金属冶炼、中杰石灰、钢杨运输等工业企业小五角场已出让地块（规划调整）未出让地块（规划调整）现状地块（规划不变）未出让住宅用地地块名称四至范围开发公司土地用途土地面积(㎡)容积率项目项目产品环保节能技术开盘时间长江西路南侧388号地块东至沪北物流有限公司、南至云峰集团小伙伴汽车服务有限公司、西至云峰钢材市场、北至长江西路。保利置业集团有限公司商业办公住宅43116住宅1.4未知商业、办公和住宅的配比依次为20%、35%和45%。未知未知商办1.8宝山区淞南镇长江西路南侧地块东至长江南路,南至上海市人防地下工程防护设备厂,西至规划路,北至长江西路。上海三湘股份有限公司商业办公住宅919241.7上海三湘海尚集商业、办公、幼儿园及高标准健身中心于一体的高档复合住宅区。低碳科技住宅，叠加别墅采用了地源热泵+毛细管空调系统等先进技术。年底开盘项目地块可发展空间分析-项目周边未来开发项目项目周边未来重大项目综述长江西路以南的两地块都以住宅为主，体量较大，未来将给本项目的商业供应大量客户。两地块的商业将和本项目商业沿着规划长江南路布局，直至连接小五角场形成商业聚集区。三湘海尚项目中运用到了一部分环保节能技术，对于本项目打造环保节能园有一定的呼应作用。保利置业集团有限公司上海三湘股份有限公司本项目长江南路淞肇路长江西路三湘海尚Page 9项目地块可发展空间分析-地块内部现状项目一期本项目为上海铁合金厂旧厂房，内部多为高挑空厂房建筑，部分为钢结构，部分为混凝土结构；其中，部分建筑建构保存完好，可以改建加以利用。中央区域已建成节能环保园一期，旨在展示节能环保技术。地块内部现状