1合肥商业地产发展报告 合肥商业地产发展报告 2012年第二季度 三益中国 商业地产研究院 2012年6月 2合肥商业地产发展报告 目录 (一)城市概览...3 (二)经济概述...4 (三)规划发展...5 141城市发展框架：...5 交通基础设施规划：...6 空港基础设施...7 轨道交通规划...7 (四)合肥写字楼市场...9 发展阶段...9 分布区域.11 （一）北一环片区.11 （二）长江路片区.12 （三）南一环片区.12 （四）政务区.........12 写字楼市场小结.13 (五)合肥零售商业市场.........14 商业规划.14 现有布局.14 （一）老城区.........15 （二）三里庵.........16 （三）新站区.........16 （四）南七区.........17 （五）政务区.........18 未来布局.18 合肥零售商业市场小结：.........20 (六)土地市场.20 3合肥商业地产发展报告 (一) 城市概览 合肥，安徽省省会，古称庐州，位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨。合 肥市安徽省的政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，安徽第一大城市， 全国重要的科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市 全市总面积11408.48平方公里（其中巢湖水面面积769.5平方公里），市区总 面积838.52平方公里，建成区面积360平方公里 合肥市辖：庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、巢湖市、肥东县、肥西县、长 丰县、庐江县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥 新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限 市辖区： 噈 庐阳区面积139.32平方千米，人口60.92万 噈 瑶海区面积229.53平方千米，人口90.28万 噈 蜀山区面积246.83平方千米，人口102.23万 噈 包河区面积340平方千米（其中巢湖水面74平方千米），人口81.77万 管辖市县： 噈 巢湖市面积2082平方千米，人口89万 噈 肥东县面积2276平方千米（巢湖水面60平方千米），常住人口110.9 万 噈 肥西县面积2061平方千米（巢湖水面100平方千米），常住人口88.9 万 噈 长丰县面积1938平方千米，常住人口78.99万 噈 庐江县面积2348平方千米，总人口120万人 4合肥商业地产发展报告 (二) 经济概述 指标 2011年指标单位 同比（%） 常住人口 752万人 — 户籍人口 706.13万人 — 国内生产总值 3636.61亿元 15.4 第三产业比重 39.2% 11.4 人均国内生产总值 48563元 — 住宅开发投资 636.44亿元 14.5 写字楼投资 45.06亿元 -8.4 商业用房投资 119.42亿元 48.0 社会消费品零售总额 1111.12亿元 19.0 城镇居民人均可支配收入 22459元 17.9 城镇居民人均消费性支出 15697元 12.0 合肥市城镇居民消费性支出结构对比分析 2010年 2000年 食品 36% 43% 衣着 11% 11% 居住 11% 7% 家庭设备用品及服务 6% 9% 医疗保健 5% 4% 交通和通讯 13% 7% 教育文化娱乐服务 14% 14% 其他 4% 5% 5合肥商业地产发展报告 (三) 规划发展 141城市发展框架 《合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出打造“141”城市 发展框架：即大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设 四个城市副中心，沿巢湖逐步建设一个生态型、现代化的滨湖新区 中心城区： 范围区划：滨湖新区、老城区和政务文化新区构成 功能定位：打造丰富多样的城市特质文化空间，提升城市品位，形成高端服 务集聚、综合承载能力强的现代化城区 老城区：将建设一批特色 街区，打造国内知名的商 贸、商务、金融、文化中 心 政务文化新区：将打造功 能先进的行政商务、文化 体育和休闲居住中心 滨湖新区：位于合肥主城 区东南部，南依巢湖，规 划总用地面积约190平 方公里，核心功能是行政 中心、金融商务、商务文 化会展中心、省级休闲旅 游基地、综合居住新区 城市副中心 范围区划：由东部、北部、西部、西南部四大组团构成 东部城市副中心：以肥东县店埠镇为核心，涵盖合肥循环经济示范园、 肥东经济开发区、撮镇镇、桥头集镇等区域 北部城市副中心：以北部新城为核心，涵盖双墩镇、双凤经济开发区等 区域 6合肥商业地产发展报告 嚀 西部城市副中心：以国家创新型试点市示范区为核心，涵盖蜀山经济开 发区、南岗科技园、柏堰科技园、小庙镇等区域 嚀 西南部城市副中心：以肥西县上派镇为核心，涵盖桃花工业园、新港工 业园、桃花镇、严店乡等区域 嚀 功能定位：按照中等城市规模，形成近期50万、远期100万人口规模，特 色鲜明、优势互补、竞相发展的城市副中心 交通基础设施规划： 嚀 铁路 新的长三角城际铁路规划将以合肥、上海、南京、杭州为中心，覆盖长三角 地区地级城市及主要城镇，实现主要城市间和相邻城市间“1-2小时交通圈”， 区域内其他城市间3小时内到达 便捷的高铁建设将使合肥成为全国性铁路枢纽，未来将1小时到南京，2小 时到上海、杭州，3小时到武汉、郑州，4小时到北京、福州 现有高铁： 嚀 合武高铁（合肥——武汉，2小时） 嚀 合宁高铁（合肥——南京，45分钟） 待建高铁： 嚀 京福高铁（北京——合肥——福州，合肥至北京4小时直达） 嚀 合安城际高铁（合肥——安庆，15分钟） 嚀 商杭高铁合肥段（郑州——合肥——杭州，） 合肥高铁南站，位于合肥铁路南环线上，计划在 2012年年底前与南环线同步建成投入使用 合肥高铁南站将连接通过合肥市的合宁、合武两条 高速铁路，其旅客发送量占合肥铁路总旅客发送量 的67%以上 京福铁路、宁西铁路复线和合安城际铁路均计划接 入合肥南环线和高铁站。通过合肥铁路枢纽南环线， 合肥南站将成为全国高速铁路的汇集中心 7合肥商业地产发展报告 空港基础设施 合肥骆岗机场（原有机场）：合肥骆岗机场是安徽省连接东西部和沿海发达 地区的重要航空枢纽，1977年11月兴建竣工。尽管经过多次改建、扩建， 合肥骆岗机场承载能力和所处位置已远远不能适应合肥滨湖大城市发展的 需求 合肥新桥机场（新机场）：合肥新桥国际机场是国内4E级枢纽干线机场，位 于安徽省合肥市肥西县高刘镇，距合肥市中心31.8公里，预计于2012年底 投入使用 机场总共分三期建设。一期工程航站楼面积为10.85万平方米，跑道长3400 米，设计年旅客吞吐量为1100万人次 新桥机场服务于现代化滨湖大城市--合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等 合肥经济圈城市，并辐射皖南、皖北、皖西南、皖东、豫东南等地区 建成后的合肥新桥国际机场将成为继北京首都、上海虹桥、上海浦东、广州 白云、深圳宝安、厦门高崎等机场之后具备国内目前最高飞行区等级的机场， 可供世界上目前已投入商务运营的所有飞机起降 轨道交通规划 远景规划： 远景中，合肥远景线网总长322.5公里，包括市区线路7条，全长215.3公 里；市域线5条（含1条机场专用线），全长107.2公里。在合肥市轨道交 通总体规划方案通过国家审批后，2016年之前将全力投入1号线、2号线两 条线路的建设 合肥轨道交通规划分为四个阶段建设： 8合肥商业地产发展报告 剸 第一阶段：2009~2016年为近期建设阶段，建设1号线、2号线，形成 “十”字形的基本骨架； 剸 第二阶段：2016~2020年为建设发展阶段，建设3、4号线，与1、2号 线共同形成“以主城区为中心，向外围组团放射”的基本骨架网络，基 本覆盖了中心城区的主要客流走廊； 剸 第三阶段：2020~2025年为建设完善阶段，在第二阶段形成的城市轨道 交通骨架网络的基础上，建设5号线、6号线和远景7号线，在中心城 区范围内形成完善的城市轨道交通线网； 剸 第四阶段：2025年后，远景扩展阶段，建设远景8号线及扩展延伸线， 实现线网规划的远景目标 近期建设： 剸 合肥市轨道交通1号 线（预计于2014年 投入运营） 2012年6月1日， 合肥轨道交通1号线 正式开工 合肥市轨道交通1号 线，北起天水路，南 至徽州大道，建设规 划全长28.8公里，全 线设置站点26座， 分为三期建设，其中 一、二期工程线路全 场近25公里 剸 合肥市轨道交通2号 线（预计于2016年 投入运营） 合肥轨道交通2号线规划走向基本与长江路全线一致，沿长江西路、长 江中路、长江东路敷设 西至方兴大道，东至大众路站，全长29.4公里。全线设置站点23座 9合肥商业地产发展报告 (四) 合肥写字楼市场 从整体上看，合肥写字楼目前进入市场化阶段，传统写字楼逐渐没落，新型领 袖项目尚未出现。但写字楼的标准尚未建立，写字楼市场化时间不长，对诸如 地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立 勨 发展阶段 合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼， 且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的 办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼 阶段一：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为 主，多余部分对外出租 80年代～90年代中期 九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏 图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦等 投资方：主要是国家相关机关单位 市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线 分析： 勨 此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主， 多余部分对外出租 勨 作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能 欠缺 勨 目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系 列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增 加 勨 随着新型