新泰地块定位报告 营销策划部2012-10 一、目录 1、宗地的土地属性 2、宗地的市场判断 3、目标客户的需求及对应产品 4、项目定位 二、宗地的土地属性 2.1 宗地位置 2.2 宗地片区在城市发展中的角色 2.3 宗地片区与城市的关系 2.4 区域城市交通 2.5 配套设施 2.6 用地指标 2.7 宗地四至及形态 2.8 宗地土地属性及价值分析 2.1 宗地位置 宗地 老城 商业中心 新城 政务中心 ★ 老城南城乡结合带 ★ 一环路西南段内侧 ★ 与规划的探花园比 邻 ★ 黄瓜山乡村旅游区 （AAA）进入门户 ★ 周边城市环境差， 旧城改造区域 永川城区范围 2.2 宗地片区在城市发展中的角色 商贸物流区 行政中心区 现代商务区 楼宇工业区 职教文旅区 ★ 宗地所在片区城市功能： 2012年7月16日永川区委出台了《关于加快“双百”大城市九大片区建设的决定》：加快推进神女湖片区、兴龙湖片区、和畅园片区、凤凰湖片区、商贸物流园区、港桥新城、三教工业园区、茶山竹海景区、黄瓜山统筹城乡示范区等九大片区建设。实现全区重要的新型工业化示范基地、区域综合交通枢纽、区域金融商贸物流中心、区域公共服务中心、休闲度假旅游胜地和统筹城乡改革示范区“六大功能” ★商贸物流园区推出七大项目 商贸物流园区规划为核心发展区、综合改造区、生活配套区及弹性用地区等四大区域。2012年5月18日永川商贸物流园区推出7大项目：投资11亿的奥特莱斯购物中心，投资8亿的渝西建材市场、投资8亿的重庆渝西国际汽车博览中心、投资10亿的渝西工业品市场、投资5亿的渝西家电批发市场、投资10亿的渝西农产品市场、投资10亿的渝西家居用品市场，七大项目总投资计60亿元，建成后将有力提升永川渝西商贸高地地位，增强对周边的辐射能力 2.2.1 宗地所在片区城市功能 2.2.2 宗地所在分区的用地规划 ★ 宗地分区的规划： 2012年3月23日永川规划局调整了南大街的分区规划和功能定位——以居住、商贸及服务配套功能为主，生态环境优美、基础设施完善、服务配套健全的城市综合区 宗地 宗地 老城 商业中心 新城 政务中心 永川城区范围 2.3 宗地片区与城市的关系 永川商贸城 来苏 黄瓜山 青峰 卫星湖 ★宗地到老城商业中心直线距离1.6公里，车行1.8公里 ★ 宗地到商贸城直线距离1.3公里，车行2.6公里 ★ 宗地到人民广场商圈直线距离4公里，车行5公里 ★宗地经一环路到高速路入口车行距离8.9公里 ★ 城市关系特点 来苏、黄瓜山、青峰、双竹等乡镇进入城区的节点区域，城市西南门户； 城区南北商业中轴线，近距离接驳永川商贸城 承接商贸物流园区的配套服务功能 城区与黄瓜山旅游区连接的导入形象区 ★ 区域成长特点 乾丰地产 重庆三环永川段 一环路 宗地 内环路 205省道 433县道 822县道 431县道 黄瓜山旅游公路 青峰镇 来苏镇 黄瓜山 双竹镇 2.4 区域交通 ★ 区域交通路网特征 本板块是连接永川南部区域的交通枢纽节点，辐射能力强 与一环路直接驳接，快速与城市其他板块串联，车行效率高 通过205省道、431县道，与重庆三环连接，快速通达重庆其他一小时经济圈城市（江津、大足、合川、綦江、万盛、南川、武隆、长寿、涪陵） 宗地 2.4.1 城市交通系统 ★ 新泰路扩至32米，双向6车道 ★ 基地北面连接永峰路的规划道路按32米修建 ★ 与商业中心连接的南大街在铁桥出现瓶颈。通达效率不高 科园路 永峰路 兴南路 渝西广场 路网瓶颈 ★ 205-最短距离通达城市商业中心 ★ 203-串联野生动物园经商贸城到达商业中心 ★ 火车站：客货混用，外地回永的主要交通节点 ★ 本项目的公交出行比较便捷，完全满足生活和购物需要 2.4.2 公交系统 203路 205路 宗地 商业中心 商贸城 火车站 2.5 配套设施 昌南中学 南郊小学 川东市场 菜市场 沿街社区商业及餐饮 日杂商品街 商贸城 商贸物流园 ★ 项目区域尚未规模开发，一公里范围内无中大型超市、中大型医院 ★ 川东市场为永川最大的农副产品批发市场，辐射能力强，交易额大 ★ 缺乏优质的中小学教育资源。但能满足普通的教育需求 ★ 探花公园为本区域极具竞争力的资源 ★ 黄瓜山乡村度假区为三A级生态示范区，游客流量有市场机会 宗 地 黄瓜山 探花公园