思路决定出路 中原地产事业二部 —皇御苑0051地块定位报告 3 产品塑造层面 2客户研究层面 项目核心竞争力是什么 项目差异化如何打造 1地块研究层面 本地块最大价值点 项目解析——项目技术指标分析 公寓用地！ 容积率高达10.48！ 开发规模大！ 原则： 规划指标最大程度上实现 保证户型设计的均好性 营造项目亮点 项目解析——基地分析 本项目地块位于滨河路与福田南路交汇处。地块北面临滨河路，一揽中心公园美景，南面与皇御苑一、二期一路之隔，东、西面分别贴近皇岗立交、福田南路，城市景观尽收眼底。 规则的梯形形状，地势平坦 地块西南角比较狭窄，很难利用 地块的北、西视线开扬，建筑排布可充分利用地块的有利条件将项目的景观价值最大化。 项目解析——景观资源 北面 中心公园 东北面 福田南居住区 东南 香港米埔景观 西面 中心区 本项目视野开阔，景致绝佳 减小劣势，避免威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 优势 劣势 威胁 地块SWOT分析 及应对策略 口岸物业+比邻中心区 142公倾中心公园开扬景观。 紧邻滨河路，交通便利总站物业 教育、生活配套一应俱全 品牌、知名度优势。 噪音影响严重 周边车流密集，人流杂乱。 与大社区隔离，生活氛围不足。 项目地形呈梯形，不便利用。 项目容积率高，建筑密度高。 中心区建设日益完善，区域辐射作用逐渐释放。 皇岗口岸的发展。 河套经济特区无限前景。 新地铁口岸对旧口岸的负面影响。 宏观调控的影响，对住宅投资打压 。 外销客户选择区域不断扩大。 “限外令”影响。 机遇 树立高端形象，建造高品质物业 充分挖掘中心区商务人士公寓需求 深度挖掘内销市场，内外销双管齐下 充分利用口岸、皇御苑前期开发资源 引进酒店管理公司（或香港知名物管），吸引投资 客户市场细分，把握需求。 高端形象提升项目竞争力 产品设计上，创造独一无二的卖点，弱化劣势。 注重地段未来升值空间的引导。 噪音主要是对项目北面的单位影响较大，但同时北面单位可观中心公园景观，永久性的景观资源可以对这一劣势起到一定的冲抵作用。 通过选用一些具有特殊功能材质的产品来削弱噪音的影响，如北面单位的门窗材质可选用双层中空隔音玻璃等缓解噪音问题。 在产品定位上，兼顾内外销客户需求。