PH 06-（017.027.040.17号）地块战略规划 2007/12 建筑什么样的房？ 卖给什么样的人？ 销售什么样的价？ 核心问题提炼…… PH 06-（017.027.040.17号）地块战略规划 开发目标 区域现状 地块分析 产品定位 客户定位 价格定位 宏观情况 一、实现社会效益:品牌影响力 影响力经济的四个层面 发展商目前的战略高度 万科，金地 星河湾，河畔新城 PH 06-（017.027.040.17号）地块战略规划 开发目标 区域现状 地块分析 产品定位 客户定位 价格定位 宏观情况 二、实现经济效益:利润最大化 产品力经济的四个层面 发展商目前的开发高度 卖地段 卖设计 卖品质 卖服务 PH 06-（017.027.040.17号）地块战略部署 地块分析 地块现状 打造蒲河岛区域品质地产标准 明确恒基区域新价值运营商的角色定位 开发目标 区域现状 地块分析 产品定位 客户定位 价格定位 宏观情况 PH 06-（017.027.040.17号）地块战略部署 地块分析 地块现状 宏观情况 区域现状 地块分析 产品定位 客户定位 价格定位 开发目标 新政与经济 要点 2007年，中国经济面临着通货膨胀的严重威胁。固定资产投资额与储蓄率及沈阳消费价格水平CPI居高不下，人均消费率下降至47％。在中国“采取重大措施降低国民储蓄率”的重要前提下，稳定房价成为国家刻不容缓的重要决策。 银行紧缩银根，第二套房认定标准迅速确定。二次贷款，首付提升至40％。 开发资金不足35％，商业银行拒绝放款。主体不封顶，不予放款。 银行贷款利率一年中加息6次，由现行的7.29%提高到7.47%上调0.18个百分点 今年上半年沈阳商品房销售额增长36.7%，销售面积增长28.3%，平均销售价格增长5.8%。沈阳房价外地人口购房需求加大，平均比例为3：1 房贷“转按揭”取消，信用体系完善，不良贷款经验者不予发放贷款。 土地闲置2年，政府收回。 PH 06-（017.027.040.17号）地块战略部署 地块分析 地块现状 宏观情况 区域现状 地块分析 产品定位 客户定位 价格定位 开发目标 总结 中小开发商面临洗牌，众多外地地产大鳄纷纷涌进地产发展趋势健康的沈阳市 沈阳房地产竞争加剧，品牌开发商趋于“本土化”本地开发商趋于“专业化”新制度和新政策，加剧了开发企业的“马太效应”，穷者愈穷，富者愈富。将会使品牌优良实力雄厚的企业加速扩张，产生一批大型开发商；一批无土地储备、信誉不佳和实力不支的中小企业将被淘汰出局，一部分中小开发商会转移到其他中小城市经营。 大盘时代的到来已成定局，系统化、社会化营销模式成为发展新方向 预计投资性客户比例并不会立即递减，沈阳的刚性需求与“大沈阳”战略部署成为房地产健康发展的最新平衡点。 沈阳房价继续沿着年增长率5%的幅度，平稳上扬。郊区城市化已成定局。 PH 06-（017.027.040.17号）地块战略部署 市区北部（大东区、于洪区） 道义 辉山（蒲河）农业高新区 虎石台 在沈阳北部区域的中观层面上，市场份额的瓜分和博弈主要来源于四个板快的竞争—— 区域/板块竞争格局 地块分析 地块现状 区域情况 宏观情况 地块分析 产品定位 客户定位 价格定位 开发目标 PH 06-（017.027.040.17号）地块战略部署 半径1500米楼盘分布 皇第.龙邸 九如溪谷 中体.花园一号 阳光.洛可可 风度泊林 泉涌新镇 亚瑟蓝湾 翔凤.山水国际 山水绿阁 水墨丹青 大溪地 水木康桥 七里香堤 香蓝蒲河4 3地块分析 地块现状 区域情况 宏观情况 地块分析 产品定位 客户定位 价格定位 开发目标