2012年12月25日 嘉联荣誉出品 ——佳乐国际城2013年度营销总纲 因 “势” 利导，大功方成市场背景 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 项目回顾 年度整体策略 Chapter 4 营销执行 Chapter 5 营销费用 上半年房地产政策： 坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展 支持自主性需求，促进市场活跃 信贷变化左右房地产市场走势 保障房政策支持力度增强 下半年房地产政策: 中央及相关部委密集强调房地产调控不放松 多部委强化市场监督，巩固调控成果 房产税试点扩容可期 政策效果评价： 供需矛盾改善，需继续增加供应 政策先影响末端市场，然后传导前端市场 市场需求主体回归刚需，政策微调促进楼市成交 企业兼并重组增多，合作加强 小结：政策调控持续从紧，抑制不合理需求，供需矛盾有所改善。经过两年的政策调配，以市场为导向促进资源优化配置的基调已经确定——政策上严守调控底线，金融方面适度放宽。 2013房产政策预判 预判：继续抑制投资投机，深化房产税等长效机制完善 坚持房地产调控有利于促进内需调结构 抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出 推进保障性住房安居工程建设，实现居民住有所居 房产税等长效机制将逐步完善 房地产业走向：城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展 城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力。 未来十年潜在住房需求120亿平米，相当于目前销售面积12倍以上，城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力。 通货膨胀和增长速度都逐步降低的中国经济：为支撑经济增速，中国人民银行于2011年12月5日三年来第一次调低存款准备金率，2012年2月24日、5月8日又两次降低存款准备金率，目前已降至大型银行20%，中小金融机构16.5%的水平。 二季度触底，整体经济增速将在下半年缓慢复升：虽然在内需方面存在房地产开发投资减缓，外需方面受欧洲财政危机影响的风险因素，但国家促进居民收入增加、维持物价稳定以及刺激消费等政策措施的落实，国内个人消费逐渐扩大。 上门量至2月5日触底回升，一直持续增长；并在10月创下历史高点，达到15万的水平。即使在11月仍有12万多，处于绝对的高位。 1-11月全国商品住宅成交8.1亿平米，同比上涨2.3%； 销售均价5494元/平米，同比上涨7.8%。 小结：在经历了增速放缓的调整之后，下半年经济进入缓慢的恢复期，全国市场也因此经历着“由死到生”的地产格局。 上半年土地成交面积经历高开低走的形式，下半年波动较为明显，但成交面积有所增加。 成交均价四个季度基本持平，但楼面地价经历了较大的波动，经历了低开高走，到下半年缓慢降低的趋势。 小结：土地市场全年波动明显，下半年土地市场出现回暖。全国土地市场近半月内更是出现8宗“地王”，土地市场的火热给予后续楼市有力支撑。 成都一级土地市场