辉煌国际城 营销策略及执行报告
谨呈：湖南省嘉城房地产开发有限公司
营销总策略
营销策略分解
核心问题提出
营销执行
项目解析
客户目标
报告结构思路
15个月内完成一期16.7万方的90%以上销售目标！
销售目标
价格目标
开发目标
建立品牌形象，为后期持续开发奠定基础！
实现一期整体均价突破4500元/㎡！
项目营销目标
,我们任重而道远!
15个月完成16.7万方90%以上的任务，意味着什么？ 对项目而言： 跑赢大势，短期内实现快速蓄客、快速销售目标，销售速度远高于市场平均水平。 从蓄积客户到开盘约两个多月时间；按计划完成销售目标需月均销售90多套； 对开发商而言： 保障项目可持续开发所必须的现金流，同时需建立及传承自身品牌。打造成芙蓉生态新城城市运营商，为辉煌集团在长沙的长期发展奠定坚实基础

合富对目标的理解：
营销总策略
营销策略分解
核心问题提出
营销执行
项目解析
客户目标
报告结构思路
位置：位于芙蓉区浏阳河风光带东侧，处于芙蓉生态新城的核心区域 规模：占地436亩； 总建筑面积：97万㎡ 绿地率：＞43%； 建筑密度：＜18.5%； 建筑高度：＜100米 容积率：3.14
1、项目基本情况
——项目解析
项目基本情况：一期产品梳理
产品主要以二房、三房为主，占总货量的82.6% 二房面积：82、92㎡，占23.3% 三房面积：119-153㎡,占59.3% 其中118-140㎡三房占全部三房总量的88%,属于市场主流产品
产品整体均好性较好，符合市场主流客户需求
2、客户特征分析
产品目标客户
从本案一期户型配比可知，前三项产品占了82%以上，因此，其相应的客户是项目首期的主要目标客户

置业能力解析
置业能力根据长沙市户型需求与价格特征得出
长沙市中高端客户的主力需求房型为120-144㎡。 4000-5000元为市场主力需求价。 35-80万是市场的中端、中高端产品总价区间

项目产品市场定位——中高端
总价37-42万元 中端产品
总价53-76万元 中高端产品
总价100万元以上 高端产品
项目主力户型包括中端、中高端产品，结合规模来说，总体可定位为中高端产品
本案住宅客户的初步界定为：中端和中高端客户

高端客户：（接受总价在80-100万以上）： 私企老板，企业高管，高级公务员，专业人士等；追求城市便利生活，关注社区的居住品质 中高端客户（接受总价在50-80万）： 企业中高层管理人员，泛公务员；长株潭客户、专业市场个体户 认同城市中心居住的便利，关注社区的认同度 中端客户（接受总价在35-45） 中高级白领，工薪阶层、本地居民，拆迁户 认定区域价值与便利性，注重性价比

客户整体定位中高端
核心客户群
重点客户群
游离客户群
偶得客户群
在本片区附近做生意和工作的市区居民，本地土生土长的拆迁户及原住民

区域内的政府机关、医疗等行政事业单位的上班族。在市中心上班的白领一族

投资客、为物业升值而投资置业的生意人，区域内其它楼盘内想换房的业主

周边县市个体户、外省商务人士
目标客户锁定
客户白描
产品客户白描
是哪些客户会选择我们的产品
三湘、高桥、马王堆专业市场的老板和员工； 区域内各大企业高管和中层职工； 区域内政府机关公务员、学校教职员工； 本地土生土长的原居民； 市区棚改拆迁户； 市中心的上班的白领一族； 来长沙置业的地市群体 ……
谁在抢我们的客户
金色溪泉湾
双水湾
金域蓝湾
3、竞争状况分析
财富名园
威尔士春天
恒大保瑞
盛世华章
茂华国际湘
上河国际
本案
湘域熙岸
金鹰月湖板块
尚东板块
武广新城板块
金色溪泉湾首期产品分析
金色溪泉湾高层住宅，预计在9、10月开盘推出约760套，92448平米。 主力产品：二房（90㎡）、三房（100-145㎡） 产品面积区间与本项目类似
所推货源，基本为内部关系户消化，针对市场散客销售量较少
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看