本报告是严格保密的
u项目组成员：
王兵（总监）、雷艳（项目经理）、王玉霞、潘苑兰、史密
u项目关键词：
城市核心旧城改造综合体项目，以商业为主
u值得推荐的点：
价值最大化前提下的物业类型配比选择模型、商业业态筛选
模型、促进高层商业存活的业态组合（兼顾销售和经营）
世联平台
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第一阶段：发展战略及整体定位
第一部分：整体发展战略
1.项目的整体站位（城市/区域
竞争中的地位）
2.物业配比
写字楼（高度、面积）
商业（层数、面积）
其他（面积）
3项目的经营策略
项目的回款要求
销售与持有物业的选择
商业销售层数选择
财务策略（现金流等）
第二部分：各物业类型定位
1.商业
目标市场
客户群
档次
形象
功能比例
业态
2.写字楼
客户定位
特色
3.其他
第三部分：整体布局及经济评价
1.整体规划布局
2.商业设计要点
3.写字楼设计要点
4.其他设计要点
5.经济评价
6.租售比例
第一阶段终稿终稿汇报主要
是针对中期稿进行补充
修改，针对企业关注问
题深入研究
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第二阶段：业态布局及物业发展建议
第一部分：商业物业发展建议
第一篇：功能布局整改建议
a)总体布局规划建议
l购物、餐饮、休闲娱乐功能比
例
l集中商业与街铺比例
l主力店与普通商户比例
l商业租售比例
l主力店的设置
l主力店与商业街的关系
b)商业外部交通设计建议
l停车场
l步行道
l共享空间
l人流动线
l车流动线
l货流动线
l垃圾流动线
第二篇：建筑设计建议
a)建筑设计要点：形象展示
b)集中商业建筑设计要点
建筑风格设计建议
外立面设计建议
集中商业内部交通组织设计建议
水平交通组织
垂直交通组织
人流动线
货流动线
c)商业节点设计建议
中庭
共享空间
小品
d)建筑装饰细节设计建议
e)商业氛围的营造
第二部分业态布局
第一篇：业态整体布局建议
a)主力店、次主力店布局
b)零售业态布局
c)商品组合比例
d)租金建议
第二篇：商家推荐
a)商家推荐次序
首选商家
次选商家
b)商家简介
c)商家对物业要求
d)商家的承租要求
第三部分写字楼物业发展建议
当地写字楼发展阶段及产品价值点扫描
当地未来写字楼产品发展趋势
基于竞争与未来的产品线模式
写字楼规划建筑设计要点
产品排布方案
物业形态
产品形象
建筑风格
外立面
核心筒
标准层
大堂
电梯
空调
配套设施
第四部分：规划设计任务书
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项目属性界定项目属性界定
发展战略及整体定位
规划布局建议
市场竞争分析
物业类型及配比
各物业类型定位
目标解析
经济测算
项目机会挖掘
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项目位于郑州市核心商圈——二七商圈的德化步行街，步
行街具有百年历史，二七塔也是郑州的标志性建筑之一
项目属性
区域属性城市地位
区域现状
交通状况
u德化步行街：百年老街，中国
十大商业街之一——是老郑州的
象征和商业中心，是全国为数不
多具有百年历史的商业步行街，
02年改造后成为了河南省第一条
按市场化模式运作的商业步行
街，是当前郑州市的核心商业中心之一
u二七塔：位于德化街路口的二
七广场，是郑州的城市象征，是
来郑外地游客的必到之地
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二七商圈是郑州市的核心商圈，周边商业氛围浓厚，但二七
塔南部分因靠近火车站批发商圈，成为相对低端消费场所
二七商圈特点：
u复合商圈：商圈内经营业种
业态齐全，包括超市、百货、
购物中心、步行街、专业市场
等几乎所有的商业类型
u消费圈层明显：以二七塔为
界，北侧多为购物中心、高档
百货，是中高端消费场所，南
侧以步行街、批发市场为主，
是中低端消费场所
u人口流动性大：紧邻的郑州
火车站为二七商圈带来了大量
的外来流动
项目属性
区域属性城市地位
区域现状
交通状况
二七商圈（南）
火车站
批发市场
二七商圈（北）
批发市场
德化街