齐商地产大乳山168亩项目整体定位及发展战略（汇报版）
谨呈：齐商地产
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先从企业的目标思考项目
销售模式相对不稳定，客户量源极为不稳定； 客户渠道主要受代理公司把控，甲方相对被动； 容易陷入乳山的同质化竞争，同时将面临来自龙口，文登等竞争 短期资金回款较快，但整体价值很难提升，长期效益不高
项目不存在生存问题，项目难点在于企业的目标下产生价值如何进一步拔升问题
项目定位：大乳山风景区一线海景公寓
客户定位：乳山银滩消费客户群体——东三省及北京的等城市大众阶层 （这批客户不需要争取）
依托五星级酒店规划
选择代理公司
销售结果：项目能够成为乳山首席，回款速度较快，短期效益较高
市场风险
企业品牌与形象要求目标
矛盾
依照传统的分销模式
一般的公寓产品
梳理企业的核心目标，项目的开发核心在于项目品牌的建立与企业资金的安全目标
限制性条件
开发商语录： 销售模式不再采用分销的方式，要为顾客造梦 产品本身要为客户量身定作,满足客户的需求 在半岛成为有代表性的企业，形成品牌 要参与景区的开发，分享景区发展成果 要在社会、环境和企业三者获得平衡
目标一分解：对于项目品牌来说，我们需要思考的关键因素为突破市场及制造市场影响力
超越市场：项目需要超越市场水平，扮演市场领先者
企业形象：项目需要承载企业原有的形象，成为企业的开发能力代表
市场影响：项目需要有足够的市场影响力，具有品牌的具象承载体
产品水平需要超越市场，价格实现不低于市场，销售速度获得保证
项目需要延续企业对高品质产品的形象，企业对项目开发具有确切的要求
区域市场平台基调需要研判，景区的价值判断，项目如何建立高形象
目标二分解：对于资金安全目标上，酒店的投入与公寓的销售成为降低资金风险的核心
五星级酒店的开发将占用大量资金，建设成本约在1万元/平米，短期财务风险较大 景区回收70%，企业持有30%，企业同样要承担酒店运营的风险
五星级酒店的前期投入成本大
酒店的规模与档次考虑，结合市场、景区与企业自身能力来思考 酒店的运营思考，酒店的核心竞争优势，在保证酒店具有市场影响力的同时，能够获得稳妥的经营条件
五星级酒店的成本投入思考
公寓的回现速度须保证五星级酒店的建设，保证资金链的安全 公寓的所占比重占绝大部分，且项目整体同时动工，公寓为唯一资金回笼方式
公寓为资金回笼的主要方式
公寓资金回笼速度与酒店成本投入速度要成为正负对消，在速度获得保证下，利润相对最大化 公寓须依托景区价值，酒店价值，产品价值保证市场的竞争力
公寓须考虑速度与利润的平衡
回归项目属性思考项目问题
区域层面分析——区域价值能否支撑项目价值 项目本身分析——项目自身的限制性与可创性
交通便利：乳山市与青烟威城市交通通畅，到达各个城市中心均为二小时车程范围内
乳山与山东省主要城市行车距离
乳山与青烟威三地机场距离
项目区位 乳山位于山东半岛东南端，地处青岛、烟台、威海三市中间地带，属于中国北部温带海滨旅游圈。 地块位于乳山市西南部，市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。 项目距离最近的威海机场82.5公里，约需车程1小时20分左右。距离青岛机场行程翻倍。 区域认知： 乳山市属地级市威海管辖，为威海三个县级市之一。 项目所在的大乳山滨海旅游度假区，属国家4A级风景区，为乳山市五大风景区之一
具有较强的区位优势。