连云港海边地产市场定位分析 连岛属于连云港市热点旅游区 雕塑公园 苏马湾 悬空寺 情人桥 连岛日出 金海岸度假村 本次市场分析的主要研究内容 借鉴性项目： 1、本案临近区域住宅项目特别是有度假功能或海景住宅的销售、客群组成、产品形式等信息； 2、跳出连云区，其他区域具有借鉴性的改善型、具有一定度假功能的项目信息，借此了解连云港居住消费客群相关的消费特点； 区域市场总体情况及类比案例搜集： 1、连云港特别是连云区近几年居住市场供应、成交、客群、价格等总体情况； 2、搜集相关资料，能动态反应未来三年内区域相关中高端、休闲型居住产品，以及酒店、酒店式公寓的市场情况； 3、国内其他区域有借鉴性案例研究。 各调研项目基本销售数据统计 连云区临海区域 连云区内陆区域 主城区及其他区域 别墅及休闲度假产品 普通住宅 金海岸山顶假日中心 龙门山庄 东城海岸 上城 海客瀛洲 中惠瀚海国际 月光蝴蝶花园 金海岸山顶假日中心 金海岸山顶假日中心重要信息 该项目7成以上为外地客户，并且成交速度快，大部分为一行性付款。 该项目提供了售后返租服务，但参与客户少，不到一成。大部分客群以休闲自住并考虑长期升值，同时返租收益低也降低了参与比例。 该项目除海岛景观资源外，品质一般，特别是作为度假型产品，内装修较差，并且服务管理品质较低。 100平米以上套房均价超过1万，总价超过100万，因此消化速度较慢，剩余房型基本都是大户型和完全没有海景的房间。 该项目由于开发商具有连锁优势，因此大量采用异地销售，在南京、宁波等地设立销售点，主力吸引外地客户。 连岛金海岸内部实景图 金海岸山顶假日中心档次较为低端 金海岸山顶假日中心——项目整体销售率77% 金海岸山顶假日中心——项目以高于市区项目均价入世，4年间平均涨幅达30% 低价入市，开盘价格约2300元/平米，2005年整体均价达到5000元/㎡。少量海景100平米套房价格达到13000元/平米 金海岸山顶假日中心——30-60平米之间的户型占整个项目的87% 项目以休闲度假为开发导向，注重考虑客户低总价的置业心理，32-60平米之间的户型占据了供应量的绝对主力，同时考虑到部分客户注重享受，临海单元多为大户型，面积在100平米左右。