2017-04-27首开集团苏州市吴中区项目市场定位及初步经济分析报告（讨论稿）
2017-04-27创造最大的开发利润
首开集团品牌价值远播苏州
按期完成销售回款任务
打造享誉苏州的知名项目
愿景
思源经纪将为首开集团苏州项目完成以上愿景竭尽全力
2017-04-27本报告包括六个部分内容
第一部分：项目本体概况介绍
第二部分：项目开发环境研究
第三部分：项目SWOT分析及难点和关键点分析
第四部分：项目住宅地块市场定位
第五部分：项目商业地块市场定位
第六部分：项目初步经济测算及风险分析
2017-04-27第一部分：项目本体概况介绍
地块资源解及分期安排 项目区位、交通 项目规划设计条件 项目地块现状及周边环境 项目所在区域规划
2017-04-27首开集团苏州市三个项目空间分布
吴中区项目地块
园区项目地块
相城区项目地块
苏州工业园区
金鸡湖
独墅湖
阳澄西湖
苏州高新区
老城区
市 政府
北 环 路
西 环 路
南 环 路
东 环 路
北 环 路
北 环 路
本次报告解决吴中区项目 市场定位及初步经济测算
2017-04-27项目区位、交通
本案
友新路，接高架环路
东吴南路，接人民路
吴中大道、越溪路
2017-04-27项目规划设计条件
宗地出让价格
2017-04-27地块西侧现状道路及住宅区
地块内部现状及北侧在建项目
地块内部现状
地块内部及东南侧企业
地块已经完成“六通”条件，具备开工建设基础； 项目周边成熟度较低，配套缺乏
项目地块现状及周边环境
商业 地块
住宅 地块
2017-04-27“越溪城市副中心”将建设成为苏州城南一个全新的集行政、商贸、居住、教育为一体的卫星城； 用地面积10.03平方公里，总人口12万人； 空间结构：“一轴、二心、五片”
项目所在区域未来规划
本案
2017-04-27第二部分：项目开发环境研究
地块资源解及分期安排 苏州市经济社会及房地产市场研究 吴中区经济社会及房地产市场研究 本项目的竞争环境研究
2017-04-27解读苏州市
苏州市经济繁荣，发展潜力大，居民富裕，投资意识强; 苏州市房地产各项指标匹配度高，发展迅速且稳健
2017-04-27苏州市经济社会发展概况
地理位置——江苏门户、上海咽喉 市中心西距南京市219公里，东距上海市区80公里 。 基本信息 行政区划——八区五（县级）市 八区：吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区； 五市： 张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市
苏州是长三角重要的中心城市之一
2017-04-27苏州市经济社会发展概况
数据来源：江苏省统计局网站
苏州2007年实现地区生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增长16%
苏州经济发展水平在江苏省遥遥领先
2017-04-27苏州市经济社会发展概况
人口增长快，主要是机械增长
新增人口素质大幅提高
苏州人口快速增长，人口素质大幅提高
2017-04-27苏州职工平均工资高，高收入人群行业特征明显
注1：数据来源于苏州市统计年鉴（2007） 注2：制造业就业人数为384251人，为明显缩小10倍显示
公务员、事业单位员工、金融、教育、运输等行业人群数量大平均工资高，制造业人数众多，高收入人群数量也庞大，是客群分布的重点行业
苏州市经济社会发展概况
2017-04-27苏州市经济发展要素良好，经济发展前景看好，房地产发展基础坚实
苏州在江苏省的地位示意图
“马太效应”作用下，强者更强
苏州市经济社会发展概况
2017-04-27苏州市房地产市场研究
苏州市房地产发展状况
2000年至2007年苏州市房地产开发状况表
2017-04-27苏州市商品房销售情况
数据来源：江苏省统计局网站
苏州市房地产市场研究
苏州市2007年度销售面积突破1753.85万平方米
2017-04-272001-2004年土地放量迅猛，呈直线增长态势。 2005年后遭遇国家宏观调控，土地供应在高位振荡
苏州市房地产市场研究
苏州市土地供应情况
苏州市土地供应情况
数据来源：苏州市国土局网站
2017-04-27苏州市房地产市场研究
苏州市土地交易情况
数据来源：根据苏州市国土局网站数据计算得出
苏州市土地交易情况
2017-04-27
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在众多影响因素共同作用下，苏州房地产市场将进入理性增长阶段，未来竞争将是实力和品质的竞争
实力开发商的大举进入 日趋成熟的消费者
更趋谨慎的政府 针对性更强的政策
良好的经济发展局面 从严的房地产调控措施
旺盛的实际居住需求 较多的选择机会
较高的房地产价格 不断上升的开发成本
价格
供应量
苏州市房地产市场研究
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