2008年中国房地产市场发展走势研判
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2008年4月
*注：与去年10月份峰值相比下跌19%
07年房地产市场开创了一番新局面，繁荣过后大部分区域受政策影响进入调整期
大部分区域成交量都大幅萎缩，但价格变动相对各异
近期各城市新增（典型）项目表
近期各城市新增项目表
时间
阶段
城市房地产发展周期1 23
2、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。
4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。
1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。
3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不 断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。
中国房地产发展周期理论
中国房地产发展周期理论
各城市所处周期
各典型城市2008年走势预期
各典型城市2008年走势预期
长三角：短暂调整、价格稳定，量是关键
2008年第一季度延续了房贷新政、信贷紧缩的影响以及2007年末成交低迷的势头，供求双方依然以观望为主，成交量仅为去年同期47%。但是，进入3月以来，供求双低的局面已被打破 市场供求情况受到调控政策影响明显
上海
无论调控与否，上海市商品住宅价格基本上比较平稳，增速较为缓慢，增幅平稳。 一系列的调整政策对整体市场的潜力并没有影响，这一点充分体现在价格的坚挺上，并且这种向上的趋势会仍然保持
实际成交价格与趋势线走势吻合度比较高
偏高幅度：7.6%
高点
低点
回调幅度：7.5%
上海
07.12-08.3月新开盘项目基本无打折情况，3月新开盘销售率基本在30%-40% 大盘表现稳健，整体销售优于中小盘 定价合理的产品得到市场的青睐，尤其是性价比高的小户型（例如万科金色雅筑 ） 规划无特色，产品力缺乏的项目销售速度明显滞缓
热销： 3月23日开盘，228套房源四天内销售53% 周边项目： 金谊河畔销售均价13,663元/平方米 浦发博园销售均价13,915元/平方米
万科金色雅筑（万科中林苑）
上海
供不应求情况长期存在。 目前市场价格于趋势线以下，价格回调幅度要求约为最高点的5%左右 如市场价格回调到位，市场将在二季度出现回暖
南京
07.12-08.2月新开盘项目大量减少，传统供应主力的新三区（浦口、江宁和六合）出现暗折情况，折扣为2-3个点，个别楼盘5个点；江北区域打折情况普遍，基本折扣都在95折 折扣多少对于销售速度影响不大，市场受青睐的仍然是品质好、知名开发商的楼盘 总价控制较好的小户型比较受市场青睐（例如东渡国际青年城）
热销： 2007年6月一期开盘，推案979套，开盘价4557， 不到三个月销售率达到90%。 3月22日二期开盘，228套房源四天内销售53%，公开报价比一期上涨17%。
东渡国际青年城二期
南京