机会与挑战 谨呈：北京高盛房地产开发有限公司 ——百子湾5号项目全案策划中期汇报 本次汇报的主要内容 第一篇 项目整体发展战略 第二篇 产品设计的优化建议 第三篇 项目整体营销策略 第四篇 项目首战攻略 第一篇 项目整体发展战略 技术思路——确定项目发展战略 开发目标 本体条件 界定项目面临问题 区域研究 机会研究 模式研究 案例研究 战略发展机会研究 确定项目发展战略 界定项目面临问题 分析思路 结果构成 S-C-Q解析 项目整体价值定位 界定问题： 我们采用S-C-Q基本结构进行结构化分析 情境（Situation） （公认事实） 冲突（Complication） （推动情境发展并引发矛盾的因素） 疑问（ Question ） (分析存在的问题) 需要完成某项任务 存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动 发生了防碍我们完成任 务的事情 知道解决的方法 有人提出一项解决方案 行动未能奏效 我们应该怎么办 我们如何实施解决方案 该方案是否正确 为什么没能奏效 资料来源：世联模型 界定问题的基本分析模型 资料来源：世联模型 ？ R1 非期望结果——由特定情境导致的特定结果 R2 期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何从R1到R2 客户目标（R2） 快速回款 确保高收益 全部变现 三年售完66万平米，其中住宅约为50万平米 住宅年均销售面积约为17万平米，月均销售面积为1.4万平米 住宅年均回款额11-12亿元，占总销售额的66% 住宅均价达到7000元/平米 三年总销售收入53亿元，其中住宅约实现35亿元 所有物业全部变现 以住宅为主的中高档大盘的高价快速变现 市场情景解析（S） CBD二、三级辐射区 7000元/平米以上的项目，销售速度多集中在7000-8000平米/月，最快的为1.1万平米 目前月销售速度能够达到1.4万平米的项目的价格多集中在5300-5400元/平米 北京市 北京2003年年均销售额超过11亿元的仅有区位条件非常好的远洋天地和富力城两个项目 低价格或具有良好区位条件的项目 能够实现快速销售