CATALOG 目 录 第一篇：市场背景解读 第二篇：项目客群分析 第三篇：产品力提升建议 第四篇：全案营销策略 第五篇：全案营销执行 附：2013工程配合建议 第一篇：市场背景解读 Market review and analysis of the competing conditions 政策一：中央要求稳定房地产调控政策 政策二：全国共33个城市出台楼市新政，超八成地方楼市微调新政过关 金融一：降息0.25百分点 金融二：首套房利率8.0折至9.0折 中央调控不变，地方微调，金融刺激 在“公积金放宽+贷款利率折扣”双重刺激下，全市成交逐步维稳在60万方/月以上水平（等同于2011年年初水平），均价稳定徘徊于万元左右； 保守预计2013年市场整体价量两稳，或现价升量稳。 观点一：深度调控进入平稳期，南京整体市场恢复型增长，2013不太冷 仙林是南京三副城之一，为江苏省发展高等教育和科技产业的重点地区； 项目所在白象板块是高等教育及高档住宅集聚区，高新技术产业发展的重点区域。 宗地与主城区通过仙林大道、玄武大道对接，近地铁2号线（已开），4号线（2015年前通车），15号线（远期规划），是目前南京环主城罕见的山水资源与便捷交通条件兼得的板块。 从价格看：仙林板块价格稳定，均价超城南，仅次于城中、城东、河西传统高端板块； 从供销量看，仙林板块市场容量居于全市后三位，板块内成交量稳定，2012年呈现供不应求态势。 观点二：仙林板块规划起点高，均价居第二梯队之首，量能居全市后三，市场热度一般 宗地 1.1-1.2万元/㎡ 120-150万 80-100万 从供应情况来看，2012年1月至10月，仙林商品住宅120-144 ㎡区间供应量最大，其次80-90㎡面积区间，改善型产品占据市场主力，而80-100㎡房源供应量显著不足 从成交情况来看，120-144㎡房源成交量最大，100㎡以下房源因整体供应有限，成交不足 从单价来看，2012年1月至10月，仙林商品住宅成交单价集中于1.1-1.2万元/㎡，其次为1.3-1.4万元/㎡; 从总价来看，80-100万，120-150万供应不足，但成交居于片区主力，值得重点关注。 市均1.0万元/㎡ 观点三：品质首置首改聚集地，120-140㎡、80-100㎡产品为重点需求