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二、沈阳人口 06年末，沈阳全市户籍人口703.6万人，比上年末增加5万人。在总人口中，市区人口499.9万人，县(市)人口203.7万人；农业人口248.6万人，非农业人口454.6万人
三、沈阳经济发展状况 2006年全年实现地区生产总值2482.5亿元，比上年增长16.5%； 全年城镇单位全部职工平均工资19812元，比上年增长20.9%； 在岗职工平均工资23392元，增长17.6%。； 城市居民人均可支配收入11651.4元，增长 15.4%； 人均消费支出8670.3元，增长10.3%；
四、沈阳城市规划 沈阳的城市规划可概括为：“一廊两带” 一廊即中央城市走廊 两带即东部产业带和西部产业带
东部产业带
西部产业带
中央城市走廊
五、沈阳城市发展战略 沈阳的城市发展战略可概括为八个字：“北依南拓、箭型发展”
沈阳城市发展战略的核心思想，就是沈阳要充分利用其省会城市的向心力和吸附力，成为区域城市的领袖
六、沈阳城市产业结构 到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心
七、07年至08年中新增住宅需求 06年末，沈阳全市户籍人口703.6万人，比上年末增加5万人； 随着人口的迁移、流动人口的不断增加，平均每年就有2万余外地人落户沈城； 根据以上两点数据统计，同时考虑本案要在明年年中上市销售，则我司预计，从07年计算至本案上市销售时，沈阳市将增加人口约11万人； 截止至2005年末，沈阳市人均居住面积为23.36平方米，大概每年以1平方米的速度递增，预计2008年年中，沈阳人均居住面积将会超过25平米； 根据以上数据，我司判断，从07年年初，只08年年中，沈阳将会增加居住刚性需求275万平米；
八、结论： 沈阳总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公，属于“小城区、大郊区”，城市发展尤其是房地产业发展有着较为广阔的空间； 作为东北中心城市的沈阳，城市发展战略和城市规划使得其对周边城市乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。由此我们可以判断，未来沈阳将会吸引更多的投资者和工作者，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间； 随着沈阳城市的发展以及城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大； 沈阳人均消费支出占人均可支配收入的比重逐年增加以及GDP的增加，说明沈阳客户的消费能力较强，消费群具备一定厚度； 外来人口的数量及购房比例逐年递增，这部分“外来移民”大多属于富裕阶层，因此对本案来讲，中高端客户群体的厚度也是较为乐观的；
PART 2 市场研究
第一部分 沈阳宏观状况分析
第二部分 棋盘山区域房地产市场分析
第三部分 项目合理化定位
一、棋盘山景区整体描述 棋盘山旅游开发区位于沈阳市东北部，东邻抚顺，西至农业高新区，南至浑河，北接铁岭，距沈阳市中心约 20 公里，行政管辖面积 190平方公里，南北最长28公里，东西最宽 15.3 公里。 按照总体规划，全区主要由森林公园景区（ 58平方公里）、秀湖景区（48 平方公里）、世园区（97平方公里，含13平方公里英达镇用地）三部分构成，内辖3个乡镇，44个村，3个社区，总人口 5.1万人。整个景区现有耕地6.8万亩，林地97平方公里，水面9平方公里。 区域内景观资源丰富，尤其是浑河景观带至抚顺一线，将是沈阳未来高端住宅的集中区域即沈阳的“富人区”。 经过实地调研我司发现，本案所在区域距市区距离20多公里，车程30分钟以内，随着沈阳城市化进程的加快，本案在未来具备称为“第一居所”的可能性，因此本案所在区域具备“双重属性”；
二、棋盘山景区发展规划 棋盘山景区作为沈阳未来重要的四大发展空间之一，其整体发展的核心战略可概括为“一城两带三区”。 “一城”：以欧陆旅游风情小镇建设为核心的棋盘山新城建设，争取用三年时间，完成新城建设。这对棋盘山既是看点、亮点，也是卖点，它完善了整个地区功能，提升了地区价值和品位，丰富了旅游内涵。 “两带”：按照总体规划，进一步对沈棋路景观带和浑河景观带开发建设。迅速启动沈阳至抚顺6.7公里的浑河滨水景观带建设，通过浑河沿线的防洪设施、基础设施和景观的建设，迅速把高坎地区拉动起来。“两带”建设是棋盘山的骨架，能够托起棋盘山地区整体建设，实现对整体空间布局的支撑。 “三区”：把高坎、满堂、望滨地区的开发建设摆上日程，抓紧做控制性详细规划，完善基础配套设施
三、棋盘山景区产业结构 棋盘山景区域的产业结构主要是有科技产业和文化旅游产业构成。 科技产业包括：生物，环保及其相关衍生产业； 文化旅游主要包括：世博园； 棋盘山景区； 欧陆风情小镇； 海洋世界； 东陵公园； 温泉度假； 高尔夫； 影视文化； 民俗文化等。
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