建立超越竞争的营销全攻略
——鸿荣源·尚都营销报告
缔造西岸王者
【前言】
本次汇报的目的在于： 明确项目的推广思路和方向； 确定销售推广的关键节点 本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。 本报告暂未涉及商业部分

项目介绍
【项目区位】
鸿荣源尚都
现有商住物业
体育场、体育馆
行政中心
中心公园
宝安中心区地王，拥有最大景观面； 北、西北、西可观体育中心； 西南、南向可观行政中心，中、高层单位可观中心区中央景观带，高层单位可观海，视野、景观绝佳； 东北为规划住宅用地，东南为天悦龙庭；
【项目概况】
项目经济技术指标： 占地：58070.40平方米 建面：212800平方米 住宅：162700平方米 商业：50000平方米 容积率：3.664 总户数：1314户 停车位：1883辆
【项目定位回顾】
项目定位： 区域性豪宅
【户型比例及分布】
【项目特色及亮点】
位于宝安中心区最核心位置，毗邻体育中心、行政中心、中央景观带，占据整个中心区城市景观资源最丰富的地段； 紧邻地铁宝安中心出口，交通便利； 点式布局规划良好，两梯四户，几乎所有单位为南向，采光通风良好； 产品细部处理良好，建筑风格尊贵、沉稳而有内涵； 户型结构合理，双向无干扰空中庭院、入户花园，产品附加值高； 产品亮点突出，贝尔高林法式园林、天际泳池、观景电梯、空中廊桥； 配套优越，城市配套、城市会所、商业街区、酒店式大堂； 区域内最大车位户数比； 第一太平戴维斯国际物管顾问； 宝安品牌开发商、区域品牌影响力极高；
【营销节点】
2004年11月28日认筹
2005年8月解筹
【项目推广回顾】
联合媒体及宝安中心区各发展商共同挖掘片区价值， 并通过持续大规模的炒作为提升片区形象
“深圳西岸”
横空出世
【项目形象】
围墙
深圳西岸首府，人生自在非凡处
【项目推广回顾】
咨询处
宝安体育馆
楼书
2004年11月28日认筹，诚意金RMB10,000元；
当天认筹近500个，现认筹超过700个
【项目推广回顾】
宝安豪宅专家，品质一脉传承 1998年，雅豪轩 2000年，御景台 2002年，丽景城 2003年，熙园 2004年，鸿景园
【发展商印象】
目标设定
【目标设定】
成为深圳西岸标杆物业； 实现片区同期项目市场最高价格； 满足项目可持续销售需求； 优化发展商金字品牌；
【关于目标的思考】
目 标
市场启示
客户分析
策略形成
策略执行大纲
竞争分析
市场启示
2003、2004年政府出让住宅用地情况
单位：万平方米
2004年企业转让住宅用地情况
【市场启示一】
1、自2002年起深圳开始实行用地三年紧控政策，2004年比2003年政府住宅用地供应量锐减50%以上。 2、2004年政府住宅用地出让量集中于宝安、龙岗两区，其中宝安占总量的65%以上。企业转让住宅用地中，宝安、龙岗两区占全市住宅转让用地85%以上，其中宝安占全市的50%；关内土地供应基本枯竭。 3、深圳住宅开发由内至外的趋势成为定局，未来两年内，宝安、龙岗必将成为深圳住宅开发的热点区域，尤其以宝安为主

【市场启示一】
关内土地供应枯竭 宝安将成市场热点