恒盛·豪庭 项目营销及策略报告 Part 1 市场认知 1 合肥整体市场概述 2 合肥市住宅发展趋势 3 瑶海区域市场描述 4 竞品分析 5 总结、研判 1、合肥整体市场概述 自2002年以来，合肥市房地产市场发展迅速，投资额快速增加，其涨幅一直维持在较高水平 2002至2008年，合肥市房地产开发投资额快速增加，年平均增长率高达57.7%。 2008年合肥市房地产开发完成投资额为563.3亿元，同比增长46.3%，高于全国平均水平25.4个百分点。 2008年合肥市房地产开发完成投资总额占全省的41.68%，位居第一。在中部六省会城市中仅低于武汉，位居第二。 房地产开发投资额的快速增加导致商品房新开工面积在不断增多，但2008年竣工面积有所减少 2008年，合肥市商品房新开工面积为1754万平方米，是2002年的6.6倍。同2007年相比，增长8.6%。 2008年合肥市商品房新开工面积占全省的25.31%，位居第一。在中部六省会城市中位居第一。 2008年商品房竣工面积较2007年减少89万平方米，下降10.2%。 1、合肥整体市场概述 总体来说，2008年合肥市房地产市场发展健康，价格平稳上升，08年7月份前，市场供不应求，但自8月份开始出现了供大于求的局面 08年7月份前，全市房地产市场供需逐渐放量且呈现出两旺状态。与此同时，市场上呈现的是供不应求的态势。 但自08年8月开始，受一线城市影响，消费者观望气氛浓厚，成交量也在逐渐走低。08年四个季度成交量分别为250.6万平方米、251.1万平方米、173.2万平方米和145万平方米。下半年市场交易量明显降低。 尽管8月份以后成交量走低，但全市商品房成交价格并未见明显起伏，全年仍处于稳步上升状态。 1、合肥整体市场概述 受整体市场影响，2008年土地交易市场流拍现象十分严重，流拍率高达58% 2008年合肥市经营性用地总供应量为6705.6亩，同比下降17.5%；总成交量为2807亩，同比下降51.2%。土地成交率仅为42%，多宗土地流拍。 2008年土地成交均价为217万元/亩，同比上涨54万元/亩，涨幅33%。 从成交土地区域比例图可以看出，在2008年成交土地中，以经济区面积最多，占总成交面积的43%；其次是新站区，占总成交面积的13%；再次是瑶海区，占总成交面积的12%；政务区无土地成交。 1、合肥整体市场概述