本报告是严格保密的
项目关键词
1、商业过度
2、信心不足
3、价格天花板
参考借鉴点
1、铺垫期长
2、活动为主
3、体验感做足
4、安全创富本报告是严格保密的
本项目的营销报告是建立在前期定
位不充分和启动区物业已确定的前
提下完成的本报告是严格保密的
本项目世联的工作
工作内容
p考察意向地块
p典型楼盘调研
p政府部门访谈
p收集基础资料
p市场问卷调查
p专业人士访谈
p企业访谈
3.27-4.224.23-303.19-26
MECE顾问部执委会+ XXX公
司
XXX公司+ 世
联
第一阶段
市场调研
第二阶段
报告撰写
沟通反馈
第三阶段
终期汇报
p确定研究思路
p撰写项目主体报告
p公司评审
p修改调整
p中期沟通
p反馈调整
工作内容工作内容
p汇报
p反馈调整本报告是严格保密的
我们解决问题的技术思路
项目背景项目背景
营销策略
制定
营销策略
制定
客户目标客户目标
案例借鉴案例借鉴
营销战
略制定
营销战
略制定
核心问题分析核心问题分析营销战略制定营销战略制定营销策略制定营销策略制定
项目核心
问题界定
项目核心
问题界定项目解析项目解析
市场分析市场分析
客户分析客户分析本报告是严格保密的
开发商操作风格一贯务实、低调，本次收
购合肥环美强势进驻新站片区
开发商在合肥开发过多个项目，但在合肥消费者心中比较“陌生”开发商在合肥开发过多个项目，但在合肥消费者心中比较“陌生”
2002年自南通进入合肥，开发了A项目、B项目、C项目以及合肥
首家ShoppingMallD广场，成功引进合肥第二家家乐福。

XXX公司曾获“2005中国值得尊敬的房地产品牌企业”称号。
访谈发现，所有的合肥人都知道D广场、家乐福，但除了业内人士
了解“XXX公司”外，90%以上的人表示“XXX是谁？”，这一点与B公
司形成巨大差距。
成功收购A公司，强势进驻新站北区，首次进行大规模住宅开发成功收购A公司，强势进驻新站北区，首次进行大规模住宅开发
地块原为A公司所有。
项目规模已经超过XXX公司操作过的所有项目。
项目概况
开发背景本报告是严格保密的
项目商业由华高莱斯定位，住宅定位则较
粗，目前规划方案已完成
项目概况
开发背景
以家庭为主要消费对象，并为一定区域的家庭提供满足其成员购物、娱
乐、休闲、餐饮、教育、健康等综合需求的商业街区
商业前期定位由北京华高莱斯确定，强调家庭、休闲、娱乐——
中等收入以上客户群以及工薪阶层
住宅客
户定位
以家庭和睦为主题，强调住家、回归感
住宅形
象定位
整体遵循“70/90”原则，为市场主流产品，启动区
则大致为50/90，产品可调
住宅产
品定位
曾用“林荫道一号”、“公园世家”，目前暂定
“家天下”
案名本报告是严格保密的
开发商一期计划主推住宅，要求项目组解
决住宅销售的问题
项目概况
开发背景
2.865.58万5.17万10.75万四期
41.86万
12.83万
11.46万
6.82万
建筑面积
10.24万
1.88万
1.76万
1.02万
商业
31.62万
10.95万
9.7万
5.8万
住宅
2.5合计
2.45
2.37
2.34
容积率
三期
二期
一期
项目
项目总规划商业面积10.24万平米，是规划中的站北
片区的商业中心，但50%以上在四期，前期主要是配
合项目整体开发炒作，这样的计划可很好规避片区不
成熟带来的市场风险。
项目总规划商业面积10.24万平米，是规划中的站北
片区的商业中心，但50%以上在四期，前期主要是配
合项目整体开发炒作，这样的计划可很好规避片区不
成熟带来的市场风险。
一期的商业只有1万平米，且暂不计划推售，随项
目进展待定，因此首先解决项目的住宅营销问题。
一期的商业只有1万平米，且暂不计划推售，随项
目进展待定，因此首先解决项目的住宅营销问题。本报告是严格保密的
我们解决问题的技术思路
项目背景项目背景
营销策略
制定
营销策略
制定
客户目标客户目标
案例借鉴案例借鉴
营销战
略制定
营销战
略制定
核心问题分析核心问题分析营销战略制定营销战略制定营销策略制定营销策略制定
项目核心
问题界定
项目核心
问题界定项目解析项目解析
市场分析市场分析
客户分析客户分析